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近日，最高人民法院發(fā)布的一則《關于商品房消費者權利保護問題的批復》顯示，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

最高人民法院同時明確，只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

據(jù)了解，此前，河南省高級人民法院向最高人民法院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，并涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權利保護問題。此次文件正是最高人民法院針對河南高級人民法院的相關問題做出的答復。

據(jù)悉，該批復文件已于2023年4月20日正式實施。

該消息一出，便引起廣泛關注，而其之所以重磅，就是把保護購房者的權益放在第一位。對此，記者特意采訪了四川全興律師事務所付少杰、汪坤兩位資深律師，請他們?yōu)榇蠹以敿毞治鲞@其中關系。

該消息為何重磅？

律師：近年來，一些商品房建設項目出現(xiàn)“爛尾”無法交付的情況，給廣大人民群眾的權益造成重大不利影響。

房地產(chǎn)開發(fā)建設是個綜合性、系統(tǒng)性的復雜工程，其中會涉及投融資方、建設方、購房者等各種權益主體，各類法律關系交錯，一旦項目爛尾，不同權益之間容易產(chǎn)生權利沖突，本次批復對房地產(chǎn)開發(fā)建設中主要權利主體之間出現(xiàn)利益沖突時，權利行使的順位作出明確性規(guī)定，從而厘清相關權責。特別是突出了優(yōu)先對購房消費者權益的保護，因而最高院在全國上下正在推進的“保交樓”，實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展的背景下，出臺該解釋具有重要意義。

老百姓能夠獲取什么樣的利益和好處？

律師：房地產(chǎn)開發(fā)建設中涉及的債權方一般主要為：

1、融資方，如銀行，資產(chǎn)公司等，但融資方往往在提供資金時會對項目設立抵押權，以保障其債權在清償過程中可以通過抵押物折價、拍賣優(yōu)先受償。

2、項目建設的施工單位，因項目建設產(chǎn)生的建設工程款債權。

3、購房者因購買項目房屋，而產(chǎn)生的房屋交付、取得產(chǎn)權等權利。

當項目建設中出現(xiàn)資金斷鏈等嚴重情況，就可能發(fā)生融資方、施工方、購房者同時主張權利的情況，這時就會出現(xiàn)權利競合的法律問題，多種權利競合時誰的權利最優(yōu)先進行保護需要法律規(guī)則來確定。

此前，法律并未提及商品房消費購房者的在與上述權利沖突時，如何進行保護的問題。最高法曾出臺過相關規(guī)定，本次批復是進一步明確性規(guī)定，即在房地產(chǎn)開發(fā)建設爭議中，商品房消費者權利最優(yōu)先，建設工程款價款優(yōu)先受償權其次，抵押權最后的權利順位。

同時，本次批復又在之前司法解釋的基礎上就商品房消費者優(yōu)選權如何行使提出新的規(guī)則，第一，當房屋可交付時，以居住為目的商品房購房者，只要在庭審辯論終結這一審理程序前已支付全部購房款的，則可以優(yōu)先行使取得房屋的實際占有的權利。房地產(chǎn)商的其他債權人包括但不限于施工單位、銀行等權利輪候。第二，當房屋不能交付時，商品房消費者則可以主張解除購房合同，開發(fā)商應退還全部已付房款，退還房款的權利優(yōu)先于房地產(chǎn)商的其他債權人包括但不限于施工單位、銀行等。

綜上，從批復來看，加強了對老百姓在購房時的弱勢地位的特殊保護，特別是在當下預售房體制下出現(xiàn)房屋爛尾老百姓面臨的重大風險，批復加強保障了人民群眾財產(chǎn)權益，加強維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了司法為民的法律人文價值。

這個規(guī)定會引起一些行業(yè)的政策調整嗎？

律師：這個規(guī)定可能會增加銀行等融資方的實現(xiàn)其債權的風險，但反過來，可以促進有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)建設中的監(jiān)管。比如房地產(chǎn)建設資金監(jiān)管，應當嚴格執(zhí)行、落實到位，確保項目資金不會被挪用，實現(xiàn)房屋順利交付。

本文來源：錦觀新聞，作者：晨迪，原標題：《最高法明確！事關爛尾樓》

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