8月12日本周六，華爾街見聞特邀安信證券首席房地產(chǎn)&固收分析師池光勝推出房地產(chǎn)主題大師課，從宏觀到微觀，從財(cái)務(wù)到實(shí)務(wù)，從政策到市場(chǎng)，池光勝老師講用4-5小時(shí)，一堂課講透中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。課程分為四大模塊，宏觀篇主講住房銷售、政策篇主講地產(chǎn)政策、微觀篇主講房企行為、資產(chǎn)篇主講資產(chǎn)定價(jià)。究道術(shù)之際，通時(shí)勢(shì)之變。點(diǎn)擊報(bào)名

(資料圖片)

房地產(chǎn)的極限與未來在哪里

因時(shí)為業(yè)，因物與合。過去40年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷廣泛而深刻的變化，1980年和2017年是住房制度變革之年，2003年、2014年和2020年是監(jiān)管政策變更之年，也是融資政策變動(dòng)之年。這種“與時(shí)為遷”的轉(zhuǎn)變，必有“因物與合”的改變——2012年前后我國出現(xiàn)了購房年齡人口和出口增速的雙重拐點(diǎn)，2019年很可能已經(jīng)見到了城鎮(zhèn)購房年齡人口拐點(diǎn)，2025年前后我國總?cè)丝诩磳⑦_(dá)峰回落，但2020一2021年地方政府的平均土地財(cái)政依賴度仍高達(dá)80%左右。

面對(duì)世界百年未有之大變局，處在更安全和更高質(zhì)量發(fā)展要求下的房地產(chǎn)必將因時(shí)為業(yè)，立勢(shì)制事，應(yīng)物變化。“房住不炒”和“租購并舉”的住房制度絕非簡(jiǎn)單等同于2016年以前的周期性量變式調(diào)控。相應(yīng)的，2021年的16億平方米住宅銷售非常大概率是歷史大頂，但趨勢(shì)的盡頭是周期，未來5~10年商品房銷售仍是一個(gè)10億平方米級(jí)別的大市場(chǎng)

因循為用，行有所止。制度變革、監(jiān)管變更和融資變動(dòng)，都不必然帶來房企發(fā)展戰(zhàn)略的識(shí)時(shí)達(dá)變。2010年房企龍頭化傾向開始顯現(xiàn)，2014年民企從國企手中接過接力棒后，迅疾開啟了一場(chǎng)以體內(nèi)聚變無度下沉、體間聚變合作開發(fā)和體外聚變多元化為主導(dǎo)的“高規(guī)模、高周轉(zhuǎn)、高杠桿錦標(biāo)賽，即使在2016年提出“房住不炒”和2017年提出新的住房制度后不少民營房企仍展現(xiàn)出了超乎尋常的爭(zhēng)排名激情和匪爽所思的加杠桿望，分秒必爭(zhēng)、孜孜不倦、極盡所能地以迅雷之勢(shì)把房地產(chǎn)推向了狂歡時(shí)期。

然而，狂歡的盡頭是落寞，2021年四季度以來，約有50家房企及債務(wù)違約或展期。幸好，2022年四季度以來的房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化調(diào)整，“三箭齊發(fā)”支持房企合理融資，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)明顯下降，但“房住不炒”的底線依然清晰，居住需求與炒房需要涇渭分明，存量化解與增量擴(kuò)表大相徑庭，合理融資與杠桿融資判若鴻溝，新的住房制度“不可以不弘毅”，供給側(cè)出清“任重而道遠(yuǎn)”。“三高”房企不符合新時(shí)代的特質(zhì)“新時(shí)代資產(chǎn)”必須更安全、更穩(wěn)健、更可控、更跨越。對(duì)那些發(fā)展戰(zhàn)略激進(jìn)和融資紀(jì)律廢弛的房企而言，2022年已為他們拍下了畢業(yè)照。

中國商品房市場(chǎng)是否已發(fā)展到了極限？中國房地產(chǎn)會(huì)重蹈日本的覆轍嗎？比“房住不炒”更重要的是什么？如何全面理解我國的房地產(chǎn)政策？違約房企給了我們什么啟示？房企流動(dòng)性困境發(fā)展到哪一步了？房地產(chǎn)變化會(huì)對(duì)大類資產(chǎn)定價(jià)產(chǎn)生什么影響？中國房地產(chǎn)的未來會(huì)怎樣？....這些問題和啟示都將在課程里深入討論。

嘉賓介紹

池光勝 安信證券首席固收分析師和首席房地產(chǎn)分析師

復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)碩士，精算師，安信證券首席固收分析師和首席房地產(chǎn)分析師。2022 年“Wind 金牌分析師”固收第1名，2016-2017 年新財(cái)富組員。長(zhǎng)期致力于宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣金融、房地產(chǎn)和 FICC研究工作，具有6年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營經(jīng)歷。2020 年創(chuàng)立了“以房企可持續(xù)性為核心”的地產(chǎn)債研究框架，近年在《金融研究》《國際金融研究》《中國貨幣市場(chǎng)》獨(dú)立發(fā)表過多篇報(bào)告和論文。

活動(dòng)信息

課程主題：4小時(shí)講透中國房地產(chǎn)——房地產(chǎn)的極限與未來

課程時(shí)間：2023年8月12日 周六（全天）

地點(diǎn)：上海黃浦區(qū)（報(bào)名審核通過后，提前一周通知您具體地址）點(diǎn)擊報(bào)名

現(xiàn)場(chǎng)參會(huì)用戶將贈(zèng)送池光勝老師簽名版新書《走過繁榮》1本，更有閉門互動(dòng)問答環(huán)節(jié)！

課程目錄

模塊一 宏觀篇

一、如何觀察中國商品房銷售？

1.1 城鎮(zhèn)購房年齡人口變化下的商品房銷售

1.2 城鎮(zhèn)居民成套住宅面積與套數(shù)

1.3 套戶比與中國商品房銷售有什么關(guān)系？

二、16億平方米:歷史之頂?

2.1 商品房銷售的驅(qū)動(dòng)力

2.2 未來商品房銷售的潛在中樞

2.3 換個(gè)角度看中國地產(chǎn)

模塊二 政策篇

三、房地產(chǎn)制度&房地產(chǎn)監(jiān)管政策

3.1 如何理解監(jiān)管政策的九個(gè)階段

3.2 如何看待監(jiān)管政策四個(gè)時(shí)期的演變和主線

3.3 怎樣從監(jiān)管演變中從看待房地產(chǎn)投資

四、房企融資政策

4.1 復(fù)盤融資政策的十個(gè)階段

4.2 復(fù)盤融資政策的四個(gè)時(shí)期

4.3 如何理解政策的量變與質(zhì)變

模塊三 微觀篇

五、房企聚變

5.1 復(fù)盤房企發(fā)展的四個(gè)時(shí)期

5.2 總結(jié)房企聚變的三種方式

六、房企裂變

6.1 房企裂變的主要原因和五個(gè)階段

6.2 如何跟蹤房企裂變的進(jìn)程

6.3 房企裂變下如何觀察債務(wù)問題？

6.4 房企裂變又會(huì)產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？

七、四類激進(jìn)房企的聚變與裂變

7.1 逆勢(shì)擴(kuò)張型房企是如何歷經(jīng)聚變與裂變？

7.2 急躁冒進(jìn)型房企是如何歷經(jīng)聚變與裂變？

7.3 債務(wù)失衡型房企是如何歷經(jīng)聚變與裂變？

7.4 過度資本化型房企是如何歷經(jīng)聚變與裂變？

模塊四 資產(chǎn)篇

八、中國房地產(chǎn)如何影響資產(chǎn)定價(jià)

8.1 中國房地產(chǎn)如何影響商品與股票市場(chǎng)

8.2 中國房地產(chǎn)如何影響無風(fēng)險(xiǎn)利率

8.3 如何看待與展望中國地產(chǎn)債

互動(dòng)問答......

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