就在昨天廣州、深圳宣布落地實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，今日，中山、廈門、武漢、惠州和東莞這5個(gè)城市開始跟進(jìn)。兩日內(nèi)，7城官宣落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

除了各個(gè)城市外，8月31日下午，江蘇省召開新聞發(fā)布會(huì)稱，在促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展方面提出，將落實(shí)降低購(gòu)買首套房首付比例、個(gè)人首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策。

(資料圖片僅供參考)

華爾街見聞此前提及，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、深圳、成都等核心一二線城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購(gòu)房群體。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

住建部主管媒體《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》曾發(fā)文強(qiáng)調(diào)，一線城市松綁政策已經(jīng)“箭在弦上”。除了取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”外，業(yè)界呼聲最高的主要集中在以下幾點(diǎn)：一是適度降低二套房首付比例和貸款利率。二是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。三是適當(dāng)放開商住項(xiàng)目的限購(gòu)限售。

五城官宣落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”

8月31日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布從今天開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸：

《通知》提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此外，中山市自然資源局根據(jù)居民家庭申請(qǐng)或授權(quán)，提供家庭住房套數(shù)查詢服務(wù)并出具查詢結(jié)果，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)據(jù)此執(zhí)行?！锻ㄖ纷杂“l(fā)之日起施行。

僅相隔幾小時(shí)，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸” ，將從9月1日起施行：

通知指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在我市申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。本通知自2023年9月1日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

在廣州、深圳等地齊出新政后，作為粵港澳大灣區(qū)的重要城市，惠州也迅速跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”：

惠州市人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于優(yōu)化惠州市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，購(gòu)房居民家庭成員名下無房即按首套住房信貸政策執(zhí)行，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在正式落地惠州市場(chǎng)。通知將于9月1日0時(shí)起施行。在實(shí)施前已完成商品房買賣合同或房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽的，個(gè)人住房信貸政策按原規(guī)定執(zhí)行。

繼廣州、深圳、中山、惠州之后，8月31日晚，東莞成為粵港澳大灣區(qū)第五個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市：

，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》通知稱，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

8月29日，廈門市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于公開征求廈門市關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)動(dòng)能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施意見的通知》。其中包括，實(shí)施首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

據(jù) CRIC 不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，全國(guó)至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但北京、上海等13個(gè)核心城市仍在執(zhí)行較為嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉呼吁，一線及強(qiáng)二線城市應(yīng)該針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行寬松調(diào)整，特別是應(yīng)該積極推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

目前來看，一、二線城市的房地產(chǎn)政策工具箱正逐步開啟，對(duì)于還未執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的城市，市場(chǎng)也充滿期待。

重點(diǎn)一二線城市還有哪些政策空間？

華爾街見聞此前提及，中指研究院指出，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購(gòu)房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬元。

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文強(qiáng)調(diào)，一線城市松綁政策已經(jīng)“箭在弦上”。除了取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”外，業(yè)界呼聲最高的主要集中在以下幾點(diǎn)：

一是適度降低二套房首付比例和貸款利率。如上述數(shù)據(jù)，目前四大一線城市二套房首付比例和貸款利率明顯偏高，仍有較大調(diào)整空間。在政策上可以采取“一區(qū)一策”甚至“一項(xiàng)目一策”，對(duì)于非核心區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目，可以適當(dāng)降低首付比例和貸款利率，鼓勵(lì)核心區(qū)人口向外圍疏解。

二是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，則被劃為普通住宅。目前北京住房均價(jià)已經(jīng)超過6萬元/平方米，五環(huán)內(nèi)更是罕有單價(jià)6萬元以內(nèi)的房子。按這一標(biāo)準(zhǔn)，北京絕大部分項(xiàng)目都被劃為非普通住宅，而非普通住宅首付比例、貸款利率以及契稅等都遠(yuǎn)高于普通住宅。

三是適當(dāng)放開商住項(xiàng)目的限購(gòu)限售。2017年之前，一線城市大量商業(yè)用地被開發(fā)為商住項(xiàng)目，隨著“限商”政策出臺(tái)，商住房市場(chǎng)迅速被“冰封”，開發(fā)商被深度套牢。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前有230多個(gè)商住項(xiàng)目，存量面積1800多平方米，沉淀資金高達(dá)8000億元。放松商住項(xiàng)目的限購(gòu)限售，不僅可以盤活存量資產(chǎn)，平抑過高的房?jī)r(jià)，而且深陷商住房泥潭的開發(fā)商也將得以解套。

除此之外，報(bào)道稱，包括放松限購(gòu)、限價(jià)、限售等限制性措施，適當(dāng)放松積分落戶等，任何一項(xiàng)政策松動(dòng)，都可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。有一線城市住建官員直言，“只要告訴我能動(dòng)什么，工具箱一大把”。盡管一線城市有著豐富的政策工具，但尺度如何把握還需謹(jǐn)慎。

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