天風(fēng)證券表示，隨著第二季度城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面復(fù)蘇放緩，以青島為代表的二線城市出臺(tái)新政，未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘羞M(jìn)一步跟進(jìn)托底。

(資料圖)

6月1日，青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合相關(guān)部門發(fā)布樓市新政，內(nèi)容涉及優(yōu)化限售年限、放寬首付比例、推進(jìn)城市更新等。

天風(fēng)證券房地產(chǎn)分析師劉清海在發(fā)表于上周日的報(bào)告《青島樓市新政有何啟示？》中指出，本次青島樓市新政中關(guān)鍵政策指向需求側(cè)刺激，旨在支持剛性、改善型住房需求，盤活存量市場(chǎng)等。其中“限貸限售”放松、房票試點(diǎn)較為關(guān)鍵：

降首付：青島作為能級(jí)較高的限購(gòu)城市，限貸政策的繼續(xù)寬松或能對(duì)二線城市形成示范效應(yīng)，年內(nèi)其他基本面表現(xiàn)較弱的城市具備跟進(jìn)調(diào)整的空間，調(diào)整路徑或傾向于高能級(jí)城市非限購(gòu)區(qū)域限貸、限購(gòu)、限售的定向松綁。房票試點(diǎn)：結(jié)合已推行房票安置的城市基本面走勢(shì)，青島房票試點(diǎn)短期或能起到局部刺激需求，拉動(dòng)基本面回升的作用。

天風(fēng)證券認(rèn)為，未來(lái)諸如武漢、濟(jì)南、惠州等更多二線城市，甚至一線城市深圳可能加入推動(dòng)城市更新、房票安置的隊(duì)列，以加速局部庫(kù)存去化，同時(shí)若房票已推行城市的房票安置執(zhí)行范圍也存在擴(kuò)大的可能。

更多城市可能跟進(jìn)

天風(fēng)證券指出，今年4-5月，青島基本面回落速度較快，而在典型二線城市中，濟(jì)南、武漢、惠州、嘉興等城市基本面略低于青島，一線城市中，深圳的累計(jì)銷售面積同比也弱于青島，這些城市也具備更強(qiáng)的政策推行動(dòng)力。

23年1-5月，青島商品房累計(jì)銷售面積同比+18.91%，二線城市整體同比+10.64%，全國(guó)同比+6%，青島樓市表現(xiàn)優(yōu)于全國(guó)及二線平均；5月單月，青島商品房銷售面積同比+1%，二線城市整體同比+11%，全國(guó)60城同比+8%，青島樓市表現(xiàn)已弱于全國(guó)及二線平均，基本面回落速度偏快。

橫向維度看，23年4月后，全國(guó)銷售增速再度進(jìn)入弱增長(zhǎng)區(qū)間，此特征在能級(jí)較低的城市格外凸顯，青島是4、5月銷售同比增速降幅降大的城市之一。同時(shí)考慮22年4-5月的疫情低基數(shù)影響，同比數(shù)據(jù)雖仍處正區(qū)間但急需實(shí)施舉措以抑制基本面繼續(xù)走弱，在此背景下，青島樓市利好政策出臺(tái)。

縱向維度看，一線城市中，深圳前5月累計(jì)銷售面積同比增速弱于青島；典型二線城市中，濟(jì)南、武漢等前5月累計(jì)銷售面積同比增速弱于青島。5月單月，惠州、嘉興等單月銷售同比低于青島。2022 年，二線城市中已有較多進(jìn)行過(guò)首套房首付比例的調(diào)整或“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化。但若基本面表現(xiàn)仍較乏力，我們認(rèn)為上述城市具備更強(qiáng)的需求側(cè)刺激政策推行動(dòng)力、政策力度具備擴(kuò)大空間。

行業(yè)或進(jìn)入新政策窗口期

天風(fēng)證券認(rèn)為，基本面與政策具有相互作用，隨著4月基本面復(fù)蘇步伐開始放緩，新政策的必要性和可能性亦開始提升。

3月以來(lái)政策出臺(tái)頻次下滑。自23年3月以來(lái)，全國(guó)各地政策出臺(tái)頻次有所下滑，4、5月政策頻次明顯低于22年同期，各地政策多聚焦在優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容；其中，二、三線城市政策出臺(tái)節(jié)奏放緩，部分熱點(diǎn)城市有調(diào)控力度加大跡象。以上或與前 3 月基本面呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)、前期市場(chǎng)或?qū)植繜岫然厣^(guò)快有一定擔(dān)憂有關(guān)。

但從4-5月銷售表現(xiàn)看，基本面復(fù)蘇步伐開始放緩，去年年末擠壓需求已基本釋放，疊加房企拿地減少、數(shù)據(jù)邊際減弱或?qū)ν票P節(jié)奏形成負(fù)向反饋，單月銷售繼續(xù)回落。

我們認(rèn)為，基本面表現(xiàn)與政策之間具備相互作用，政策是打破地產(chǎn)“銷售-投資開工”負(fù)反饋、呵護(hù)市場(chǎng)預(yù)期、確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提，基本面對(duì)政策的響應(yīng)程度也會(huì)影響政策力度。故若地產(chǎn)基本面出現(xiàn)超預(yù)期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未來(lái)需求側(cè)寬松路徑可能包括：首付比例、房貸利率、限購(gòu)限售、存量市場(chǎng)。

（分析師劉清海，執(zhí)業(yè)證書編號(hào)S11105230100030)

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