作者 | 柴旭晨

編輯 | 周智宇

(資料圖)

自問世以來，上海新天地已然成了代表上海城市發(fā)展的一張靚麗名片。

其背后的操盤手，港資房企瑞安房地產(chǎn)借此在城市更新領(lǐng)域深耕，讓自己在一眾房企里頗具辨識度。

隨著4月29日位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的蟠龍?zhí)斓亟ǔ砷_放，這家老牌港資房企在城市更新領(lǐng)域又落下一子。

蟠龍?zhí)斓厮幍貕K是上海第一批獲得市政府批復(fù)的城中村改造項目之一，瑞安房地產(chǎn)從2014年便啟動規(guī)劃，一干就是9年。

瑞安新天地行政總裁張斌向華爾街見聞介紹，這是瑞安旗下首個城市微度假作品。借此，瑞安在城市更新項目上也拓展為復(fù)合都心社區(qū)、知識創(chuàng)新社區(qū)、城市微度假項目三大類。

復(fù)合都心社區(qū)的代表作就是上海新天地，并在多地實現(xiàn)了異地復(fù)制。蟠龍?zhí)斓貙ν忾_放，對瑞安而言猶如再造個“新天地”，借此形成向外復(fù)制的經(jīng)驗。

張斌透露，除了蟠龍?zhí)斓睾驼偌跇峭猓鞘形⒍燃夙椖窟@條產(chǎn)品線還有好幾個儲備。

他表示，當(dāng)下整個行業(yè)部分企業(yè)可能還在考慮生存，對瑞安來說卻是個非常好的發(fā)展時機，最近幾年還會持續(xù)加大投入。

甚至，這家在市場上一度沉寂的房企還當(dāng)起了“白武士”。張斌稱，目前接觸一些房企的資產(chǎn)，大概有二三十個項目在跟進(jìn)，也在武漢、深圳和廣州等城市挖掘項目機會。

這與六年前的情況截然不同。城市更新成就了瑞安，也讓瑞安一度陷入危險境地。在2015年時瑞安房地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了81%的歷史高位，也是從2015年起，瑞安房地產(chǎn)開始通過出售非核心資產(chǎn)、成立投資基金等方式降杠桿，以減輕壓力。

如今的瑞安房地產(chǎn)更偏愛穩(wěn)健安全，走起了輕資產(chǎn)的模式。只是與其他玩家收取服務(wù)費、運營管理費的玩法不同，瑞安在商業(yè)業(yè)務(wù)上選擇與一些長期資金合作，通過股權(quán)合作方式降低自己的杠桿，同時又獲得長期、穩(wěn)定的合作伙伴。

張斌介紹，瑞安的合作方包括險資、國資，目前累計合作規(guī)模已達(dá)320億元。相關(guān)項目瑞安持股比例在20%-51%不等，操盤則由瑞安負(fù)責(zé)。

通過多年運作，瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債水平逐年下降并慢慢走出困境。截至 2022 年末，瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在45%，其中商業(yè)板塊更低至11.5%。

隨著公募REITs擴容，商業(yè)地產(chǎn)REITs有望加速落地，對瑞安房地產(chǎn)這樣的城市更新領(lǐng)域的資深玩家來說也是個好消息。就在4月底瑞安房地產(chǎn)還以位于上海虹橋的虹橋天地作為底層資產(chǎn)，發(fā)行了國內(nèi)首單交通樞紐配套商業(yè)綜合體CMBS。

張斌也表示，還是會等待合適時機讓瑞安新天地上市。不過他強調(diào)，商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)是兩個不同的板塊，面對的投資人也是兩類人群，商業(yè)板塊上市不是為了現(xiàn)金流，而是為了實現(xiàn)價值最大化。

與張斌的對話，呈現(xiàn)出當(dāng)下行業(yè)里少有的樂觀態(tài)度。在這個靠手藝吃飯、慢工出細(xì)活、打造品質(zhì)的時代里，瑞安通過自己的手藝，以及建立起自己的朋友圈，摸索出了一條與過往截然不同的活法。

屬于瑞安等玩家的大時代，已經(jīng)來了。

以下是華爾街見聞與張斌對話實錄（經(jīng)編輯）：

問：前一段時間，瑞安又拿下了召稼樓項目，這個項目和蟠龍?zhí)斓乇绕饋恚煌拈_發(fā)難點以及將來呈現(xiàn)的亮點是什么？

張斌：召稼樓項目跟蟠龍?zhí)斓兀际俏覀兂鞘形⒍燃夙椖?，都有悠久的歷史。

遺憾的是，中國很多有歷史分量的地方在逐步?jīng)]落，傳承是難題。其實蟠龍?zhí)斓貑忧?，我們就開始細(xì)致地調(diào)研了。而且除了保留，還要匹配當(dāng)代人的生活方式，滿足現(xiàn)代人的需求。一定有長期發(fā)展視角，不是簡單改造一下就完事。

未來這些不同的微度假產(chǎn)品，我們會組成一個網(wǎng)絡(luò)。不只是浦東，也希望上海、長三角的人都能夠把它當(dāng)做生活方式的一部分。

問：這個項目可能會有很多公司想要去拿，瑞安為何能成功？

張斌：過去20年，中國城市發(fā)展很快。但就是因為快，有些同行和模式往往停留在表面。

90年代開始，我們就堅持做擅長的城市更新。十幾年前我們已經(jīng)去地產(chǎn)化，把公司定位為可持續(xù)城市發(fā)展方案提供者。對待每一寸土地，還是要誠惶誠恐，因為這不是賣房子賺快錢的方式。

所以為什么瑞安能與政府很好合作，成為炙手可熱的第一位選擇，通過20多年來的案例，已經(jīng)證明了自己是這樣一個角色。

問：瑞安以前太“重”了，今年也再探索一些可持續(xù)或者變“輕”的辦法，具體是什么方面？

張斌：我們早年是100%自持，當(dāng)規(guī)模上來就有些負(fù)債問題，2008年就碰到了些財務(wù)壓力。

2016年提出降杠桿，因為我們業(yè)務(wù)模式需要很強的財務(wù)運作能力，那時瑞安出讓了部分非核心資產(chǎn)，把負(fù)債率從80%降到今天的30、40%，如果只看商業(yè)板塊，瑞安新天地的負(fù)債率是11.5%。

然后發(fā)現(xiàn)市場有很大合作需求，我們?yōu)橘Y產(chǎn)創(chuàng)造價值，保險和政府非常喜歡。保險公司對回報的要求是長期的；國資對一些重要區(qū)域有非常強的功能訴求，要打造標(biāo)桿，蟠龍項目就是這樣。

所以2016年，瑞安同步開始輕資產(chǎn)運作，走合作發(fā)展模式，跟收費的輕資產(chǎn)不一樣。這種合作項目，瑞安規(guī)模已經(jīng)有320億，我們在這些合作的項目里，大概占股20~51%不等，但項目全部是我們操作。

還有一個創(chuàng)新資本解決方法，現(xiàn)在也跟一些公司有資金池的考量等等。

所以，現(xiàn)在整個行業(yè)大部分人還在考慮生存，這是我們一個很好的發(fā)展時機。瑞安的腳步?jīng)]有停，這一條產(chǎn)品線除了蟠龍?zhí)斓睾驼偌跇?，后面有好幾個儲備。去年我們還在武漢長江邊拿了120萬方的武昌灣，也在上海楊浦拿了平陽路地塊，最近幾年將加大投入。

問：這些項目你們自有資金和外部資本運作的資金分別占比多少？

張斌：比如蟠龍項目是全自有，只跟青浦的國資平臺合作，它占了一個小股，大部分是我們項目的現(xiàn)金流；武昌灣是50:50的合作，最大的合作伙伴是武漢當(dāng)?shù)氐拇髧?；太平洋新天地，太平洋保險占70%，我們占25%，黃浦區(qū)的合作伙伴占5%。

這三個項目，從25%-100%，每個項目都有不同的運作方法。

還有一類，就是不用進(jìn)一個新的城市、區(qū)域去拿新地，我們所有存量項目的增長都沒停。新天地就是個開發(fā)了20年的項目，2019年又有個大型計劃，在旁邊又拿了幾塊地，其中一個是翠湖六期。

因此，即使一個項目都不拿，在鎖定存量物業(yè)的發(fā)展下，我們目前大概估值820個億，未來的5年還要漲50%到1000多億的規(guī)模，若再加上新拿的項目增速會更快。

問：前幾天發(fā)了CMBS，應(yīng)該提升一點你們的負(fù)債率，以后還會不會繼續(xù)做CMBS？

張斌：CMBS對我們資產(chǎn)負(fù)債表沒有影響，虹橋天地項目運營非常成熟，這個項目有一點負(fù)債，CMBS發(fā)的量是項目估值的50%，相當(dāng)于把原來的負(fù)債變成CMBS，成本更低還可以持續(xù)持有這個項目，100%控制。

不只是CMBS，我們還有人民幣、美元基金，也有多元資本的合作方式。C-REITS是很火的一個話題，但那條門縫太小，現(xiàn)在國家的慢慢在推。其實整個商業(yè)市場需要這樣多元資金的解決方案，但是它優(yōu)先要放在基建，優(yōu)先考慮國資企業(yè)。

資本多元運作我們都考慮，只關(guān)心時間和成本。我們的資產(chǎn)實際上非常適合這類模式，盈利能力遠(yuǎn)高過現(xiàn)在市場上的REITS產(chǎn)品，一旦陽光普照過來，我們就會考慮的。

問：如果屆時有了重新上市的機會，新天地會怎么選擇？

張斌：完全不影響。我們跟那些科技公司上市不一樣，不是為現(xiàn)金流上市，而是想加快發(fā)展。

瑞安房地產(chǎn)這個公司有兩部分業(yè)務(wù)板塊，一部分是開發(fā)包括拿地、建造，但是不持有商業(yè)；商業(yè)的投資持有經(jīng)營是放在瑞安新天地平臺。一塊牌子、兩套班子，團隊、管理是分開的，因為商業(yè)經(jīng)營跟做房地產(chǎn)開發(fā)、管理的流程都不一樣。

最好的發(fā)展，是把商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)分開。商業(yè)和房地產(chǎn)投資人是兩類不同的群體，如果放在一個上市平臺，就沒有價值最大化。

不過現(xiàn)在市場狀況還不如不上，我們也不差錢，發(fā)CMBS也能收幾十個億，為什么要去做吃虧不討好的事，新天地是為有品質(zhì)地上市等待時機。

問：一二線城市的商業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)在有點分化，包括現(xiàn)在新時代群體，他的消費習(xí)慣也有改變，新天地是如何思考的？

張斌：談到分化，2016年我們得出的結(jié)論就是這個詞，因為市場的規(guī)律一定是用節(jié)點來帶動區(qū)域，重要的節(jié)點是龍頭的作用。

其實看到今天城市群的概念，背后的問題，是不同城市有不同的發(fā)展路徑，無論從產(chǎn)經(jīng)還是人口流動。為什么我們投資武漢不封頂，跟這些答案都有關(guān)系。

另外一個分化就是人群的分化，背后深層邏輯，就是不要去想過去的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。這里面還有一個是消費結(jié)構(gòu)的變化，像是衣食住行這些必需品消費，線上分走了40%，就意味著我們線下要創(chuàng)新、要差異化發(fā)展。

所以地產(chǎn)不能快的一個原因，就是因為要創(chuàng)新而不是簡單復(fù)制，一個好的服務(wù)商應(yīng)該有的遠(yuǎn)見。

風(fēng)險提示及免責(zé)條款 市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。本文不構(gòu)成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標(biāo)、財務(wù)狀況或需要。用戶應(yīng)考慮本文中的任何意見、觀點或結(jié)論是否符合其特定狀況。據(jù)此投資，責(zé)任自負(fù)。

關(guān)鍵詞：