美國銀行業(yè)警告稱，美國商業(yè)地產(chǎn)將是“下一個暴風(fēng)眼”。

(資料圖)

隨著今年以來市場利率上升、房屋價格下跌，以及遠(yuǎn)程工作和電子商務(wù)的興起削弱了對辦公和零售空間的需求，美國商業(yè)地產(chǎn)市場受到了重大沖擊。硅谷銀行、簽名銀行 Signature Bank 和第一共和銀行的破產(chǎn)危機加劇了這一問題，因為這些地區(qū)性銀行提供了大量的商業(yè)房地產(chǎn)貸款。

據(jù)英國金融時報報道，美國一家大型銀行的首席執(zhí)行官表示：

未來幾年，很多此類房地產(chǎn)貸款將到期，其中很大一部分是由地區(qū)性銀行提供資金的。

商業(yè)地產(chǎn)是杠桿上的杠桿。如果人們被迫迅速解除這種杠桿，它可能會在其他地方突然出現(xiàn)。

金融服務(wù)公司?Guggenheim Partners?的首席投資官 Anne Walsh?認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的痛苦將集中在美國的某些地區(qū)，包括舊金山和紐約等大城市的中心，以及需要維修的辦公大樓：“我們可能會進(jìn)入房地產(chǎn)衰退，但不會是整個房地產(chǎn)市場。貸款人會對他們愿意發(fā)放的貸款非常挑剔。”

Walsh 指出，一些貸款機構(gòu)要求房產(chǎn)所有者提供個人擔(dān)保，即借款人以自己的資產(chǎn)作為抵押，這是貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊的一個信號，也是銀行貸款規(guī)模收縮的跡象。在美聯(lián)儲周一公布的一項調(diào)查中，多數(shù)美國銀行表示，它們在第一季度收緊了非住宅物業(yè)擔(dān)保貸款的信貸標(biāo)準(zhǔn)，而沒有一家銀行放松其標(biāo)準(zhǔn)。

商業(yè)地產(chǎn)是典型的利率敏感型資產(chǎn)，抵押貸款利率大多由長端美債利率加成而得。美國商業(yè)地產(chǎn)過去曾擁有過輝煌時刻。根據(jù)MSCI Real Assets的數(shù)據(jù)，從1993年底到2022年中，美國商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲了近四倍，輕松超過了通脹。

但近年來，屋漏偏逢連夜雨，美國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)“危機四伏”。根據(jù)美國最大的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商 CoStar Group 的統(tǒng)計，今年第一季度美國寫字樓空置率達(dá)到12.9%，創(chuàng)下紀(jì)錄新高，超過了2008年金融危機期間的空置率峰值。

越來越多的華爾街分析師們開始提出，商業(yè)地產(chǎn)將成為美國經(jīng)濟(jì)的“定時炸彈”，這關(guān)系到的不僅是大小銀行，還有廣泛的美國經(jīng)濟(jì)，而一旦商業(yè)地產(chǎn)暴雷，緊隨其后的很可能是美聯(lián)儲的再次QE。摩根士丹利分析師上月警告稱，美國寫字樓和零售商業(yè)地產(chǎn)可能將出現(xiàn)30-40%的回撤。

上個月，伯克希爾哈撒韋公司副董事長查理·芒格也警告稱，美國商業(yè)地產(chǎn)市場正在醞釀一場風(fēng)暴，隨著地產(chǎn)價格下跌，美國銀行業(yè)“充斥著不良貸款”。他表示：

很多房地產(chǎn)的情況已經(jīng)不太妙了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購物中心，還有很多陷入困境的其他房地產(chǎn)。外面哀鴻遍野。

上周六，在伯克希爾公司的年度股東大會上，巴菲特也提醒，在美國和其他一些國家，商業(yè)地產(chǎn)問題可能會非常大，“情況比較負(fù)面，但是我們會度過這場危機”。芒格則表示，伯克希爾從未在商業(yè)地產(chǎn)上表現(xiàn)活躍，預(yù)計不會受到巨大影響，但美國和全球其他地方的市中心空心化將是“相當(dāng)突出和令人不快的”。

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