美國(guó)房?jī)r(jià)疊創(chuàng)新高？對(duì)也不對(duì)

近期的美國(guó)地產(chǎn)可謂信息龐雜，一方面成交量持續(xù)下滑，Zillow的數(shù)據(jù)顯示，10月賣(mài)家房屋掛牌量同比下降24%，為連續(xù)第四個(gè)月下滑。而作為次貸危機(jī)親歷者的房利美也在三季報(bào)中，警告美國(guó)地產(chǎn)崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。（《除了警告美國(guó)地產(chǎn)崩盤(pán)，房利美還說(shuō)了什么？》）

其實(shí)不止美國(guó)，全球的地產(chǎn)都出現(xiàn)了價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。既有作為新興經(jīng)濟(jì)體的越南；也有號(hào)稱(chēng)全球金絲雀的韓國(guó)；也包括炒房圣地，房?jī)r(jià)自從次貸危機(jī)后經(jīng)歷15年長(zhǎng)牛的澳大利亞、加拿大。

但奇怪的是，在一系列指標(biāo)走弱，全球都在“期待”美國(guó)地產(chǎn)崩盤(pán)的背景下，美國(guó)房?jī)r(jià)居然創(chuàng)下了新高。最新公布的10月美國(guó)新屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上漲了7.5%，大幅高于市場(chǎng)預(yù)期的環(huán)比下降5.5%；與此同時(shí)，新房中位價(jià)格規(guī)升至創(chuàng)紀(jì)錄的49.3萬(wàn)美元。

(資料圖)

其實(shí)這個(gè)新高指的主要是美國(guó)的新房市場(chǎng)。這中間原因可能比較多，一方面跟疫情后的美國(guó)住房的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，購(gòu)房者開(kāi)始偏好獨(dú)屋這種價(jià)格高，且相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的新房。

另方面，也跟新房市場(chǎng)相對(duì)成屋而言，受貸款利率影響相對(duì)較小有關(guān)。因?yàn)樾路康慕祪r(jià)壓力主要還是在開(kāi)發(fā)商，且美國(guó)開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率一般都不高，因此對(duì)于利率上升的忍受能力要比一般的居民要強(qiáng)。

所以基本新房賣(mài)不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)主動(dòng)降價(jià)。

但實(shí)際上，即便美國(guó)購(gòu)房者開(kāi)始偏好獨(dú)屋等新房，也無(wú)法改變美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以二手房為主的格局。由于市場(chǎng)已經(jīng)步入成熟期，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交主要還是以二手房為主，占比達(dá)到85%以上。

事實(shí)上，二手房市場(chǎng)完全是另外一個(gè)畫(huà)面。從2022年6月開(kāi)始，已經(jīng)持續(xù)調(diào)整達(dá)半年時(shí)間。且過(guò)去價(jià)格越強(qiáng)勢(shì)的地區(qū)，房?jī)r(jià)在本輪調(diào)整過(guò)程中，壓力越大。

地產(chǎn)在煽動(dòng)蝴蝶翅膀

作為美國(guó)地產(chǎn)基本盤(pán)的房地產(chǎn)持續(xù)走弱，但問(wèn)題恐怕并不僅僅在于此。

首先美國(guó)地產(chǎn)由于進(jìn)入成熟期，因此美國(guó)房地產(chǎn)的資本化率極高，通常被認(rèn)為是一種類(lèi)固收的資產(chǎn)，通過(guò)Reits或者說(shuō)08年次貸的形式來(lái)作為底層資產(chǎn)。

而隨著底層資產(chǎn)出問(wèn)題，相關(guān)的產(chǎn)品也受到波及。《黑石被困地產(chǎn)，雷曼魅影再現(xiàn)？》中提到，黑石作為全球私募巨頭，面臨贖回壓力，而相關(guān)底層資產(chǎn)就是房地產(chǎn)。

從規(guī)模上而言，18億的贖回，就讓1250億的資金被迫停止申贖。而這恰恰體現(xiàn)出了房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的特點(diǎn)，就是流動(dòng)性差，一旦面臨贖回，基本規(guī)模不大也會(huì)引發(fā)贖回限制，但這看似保護(hù)性的條款，卻很容易引發(fā)流動(dòng)性的擠兌。

更重要的是，由于相關(guān)產(chǎn)品底層資產(chǎn)模糊、杠桿率模糊、估值價(jià)格模糊，要有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，恐怕需要研究量子力學(xué)。而如果看過(guò)電影《大空頭》，就知道現(xiàn)在跟08年是何其相似。

在一系列的模糊下，恰恰一系列的不透明，擴(kuò)大了投資者的恐慌。特別是黑石的客戶(hù)，都不是等閑之輩。

不過(guò)《十次危機(jī)，九次地產(chǎn)？這次恐怕是例外》也指出，過(guò)去地產(chǎn)的危機(jī)同股市是高度結(jié)合的。比如說(shuō)08年次貸危機(jī)，美股跌幅如此巨大是因?yàn)槌煞謾?quán)重中，都是大金融。而科技股繁榮后，現(xiàn)在美股的權(quán)重已經(jīng)大幅偏移至科技股。且或許是08年的痛太深刻，金融股的估值也已經(jīng)今非昔比。

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