被推高的抵押貸款利率，使歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)散發(fā)出陣陣寒意，這可能正在迫使各國(guó)央行放緩加息的腳步。

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金融科技公司Exante的分析師Chris Marsh及德銀首席策略師Jim Reid都不約而同的認(rèn)為，抵押貸款利率將在很大程度上決定央行的政策走向。Reid在11月8日的報(bào)告中稱：

從11月開始，英國(guó)央行就對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)感到非常緊張，我們可能正處于抵押貸款主導(dǎo)貨幣政策的時(shí)代。全球房?jī)r(jià)從高位下跌，可能會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，對(duì)此，美聯(lián)儲(chǔ)等其他中央銀行會(huì)放松與通脹的斗爭(zhēng)嗎？對(duì)于全球房地產(chǎn)而言，將會(huì)迎來有趣的幾年。

歐洲房地產(chǎn)的降溫

據(jù)媒體報(bào)道，在英國(guó)，11月首次購(gòu)房者的借貸成本已從一年前的每月平均850磅推高至每月1300鎊，同比上漲近53%。同時(shí)，伴著高借貸成本而來的就是需求的急劇下降，11月英國(guó)的購(gòu)房需求同比暴跌了26%。?

在需求的暴跌后，賣家不得不降價(jià)，英國(guó)房產(chǎn)搜索網(wǎng)站Rightmove表示，在年末，賣家愈發(fā)愿意通過降價(jià)來完成銷售。Rightmove的數(shù)據(jù)顯示，在10月英國(guó)房屋售價(jià)環(huán)比上漲0.9%之后，本月環(huán)比下跌1.1%，Rightmove的房地產(chǎn)部門主管Tim Bannister說：

為了能在圣誕節(jié)前吸引買家，在今年最后幾個(gè)月上市房子的房主往往會(huì)降低售價(jià)。可以肯定的是，在經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)加劇和購(gòu)房者日益沉重的負(fù)擔(dān)下，過去兩年的里持續(xù)的價(jià)格增長(zhǎng)是會(huì)延續(xù)的。

根據(jù)英國(guó)皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）11月10日公布的調(diào)查顯示，英國(guó)10月RICS房?jī)r(jià)差值降至-2，為28個(gè)月來首次負(fù)值，意味著英國(guó)房?jī)r(jià)面臨著28個(gè)月來首次下跌，抵押貸款成本上升可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來進(jìn)一步壓力。

RICS表示，英國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)“逐漸停滯”。對(duì)12個(gè)月后房?jī)r(jià)預(yù)期的指標(biāo)從-18驟降至-42。調(diào)查顯示，新買家的詢盤連續(xù)第六個(gè)月下降，全國(guó)各地的買家需求連續(xù)兩個(gè)月下降。

RICS首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Simon Rubinsohn稱，在英國(guó)抵押貸款成本大幅上升的情況下，未來幾個(gè)月的交易量可能會(huì)繼續(xù)下滑，Rubinsohn說：

買家的負(fù)債壓力越來越大，因此對(duì)于是否購(gòu)買房屋的決定也越來越謹(jǐn)慎，現(xiàn)在要完成交易，符合實(shí)際的定價(jià)要重要得多。

分析稱，在特拉斯的“迷你預(yù)算案”的影響下，抵押貸款利率突然加速上升，住房市場(chǎng)受到了巨大沖擊，市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來英國(guó)或?qū)⒊霈F(xiàn)增稅和削減支出的政策，這預(yù)示著房?jī)r(jià)將或?qū)⑦M(jìn)一步下跌。分析指出：

在家庭財(cái)務(wù)已經(jīng)面臨高通脹壓力之際，未來借貸成本上升，可能進(jìn)一步加劇英國(guó)家庭本已捉襟見肘的住房負(fù)擔(dān)能力。

由于英國(guó)房地產(chǎn)的極速降溫，分析稱，英國(guó)央行目前看似會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)激進(jìn)加息來抑制通脹，但很可能在不久后就會(huì)屈服于寒冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不僅僅是英國(guó)，挪威央行上周也放慢了加息步伐，并表示由于對(duì)房地產(chǎn)未來的擔(dān)憂將很快停止加息周期。

挪威央行行長(zhǎng)Ida Wolden Bache上周在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)降溫和現(xiàn)在超預(yù)期房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為他制定貨幣政策的重要依據(jù)，他說：

我們確實(shí)看到了有明顯跡象表明挪威房地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，但現(xiàn)在看起來9月和10月的跌幅超出了我們的預(yù)期，這會(huì)成為我們制定最新貨幣政策的依據(jù)。

加拿大的地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)的冷風(fēng)也吹向了加拿大。

媒體報(bào)道稱，加拿大央行曾在一段時(shí)間內(nèi)展現(xiàn)出了加息的熱情，現(xiàn)在也開始暗示會(huì)提前結(jié)束結(jié)束加息。加拿大皇家銀行在報(bào)告中警告，加拿大央行大規(guī)模的加息將加速房屋的拋售，明年的房屋拋售較今年可能會(huì)增加14%。

Calderwood Capital的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Dylan Grice認(rèn)為加拿大皇家銀行的分析太樂觀。Grice最新報(bào)告中稱加拿大房地產(chǎn)泡沫正在破滅，他說：

加拿大的房地產(chǎn)已經(jīng)成為了教科書式的房地產(chǎn)泡沫，而且正在破滅。無疑將產(chǎn)生痛苦的后果。

美國(guó)的地產(chǎn)泥潭

有分析認(rèn)為，絕大多數(shù)挪威人借用浮動(dòng)利率抵押貸款，而英國(guó)人通常只鎖定幾年的利率，但美國(guó)人為30年期固定抵押貸款，因此在財(cái)務(wù)上可以得到更多保護(hù)。但Reid強(qiáng)調(diào)，隨著美國(guó)三十年期抵押貸款成本的上升，美國(guó)住房的負(fù)擔(dān)能力也受到了巨大的打擊，這也會(huì)迫使美聯(lián)儲(chǔ)提前結(jié)束加息。

11月10日，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）表示，由于購(gòu)房者的償貸能力接近幾十年來的最低水平，第三季度美國(guó)房?jī)r(jià)增速急劇放緩。數(shù)據(jù)顯示，第三季度現(xiàn)有單戶住宅的銷售價(jià)格中位數(shù)同比上漲8.6%，大幅低于第二季度14.2%的增速。高利率壓制下，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)正在失速。

NAR分析指出，不斷上升的貸款利率，推升了潛在購(gòu)房者的借貸成本，許多人被趕出了買房市場(chǎng)。

分析認(rèn)為，“抵押貸款主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)決策”的問題遠(yuǎn)比想的要嚴(yán)重，要知道，世界上主要經(jīng)濟(jì)體的大部分債務(wù)都是抵押貸款的形式，因此房地產(chǎn)一旦降溫，甚至走向崩潰，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響都將是巨大的，這就是為什么一些央行現(xiàn)在不得不放慢緊縮步伐。

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