北京時間3月16日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務平臺貝殼(NYSE:BEKE；HKEX:2423)發(fā)布2022年第四季度和全年財務業(yè)績。財報顯示，2022年貝殼全年成交額(GTV)為2.61萬億元(人民幣，下同)，營業(yè)收入為607億元，全年GAAP口徑凈虧損13.97億元。四季度，貝殼凈收入為167億元，超出業(yè)績指引上限和市場的一致預期，GAAP口徑凈利潤為3.72億元。

【資料圖】

財報顯示，貝殼存量房GTV全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優(yōu)于市場水平。貝殼新房GTV全年同比下降42%，和市場基本持平，四季度同比下降26%，優(yōu)于市場水平。可比口徑下，貝殼家裝家居業(yè)務全年實現(xiàn)合同額69億元，逆市同比提升31%。貝殼租房業(yè)務全年在管規(guī)模上突破了12萬間。平臺模式的能力價值和延展性得到進一步驗證。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官彭永東表示：“2021年中開始市場持續(xù)下行，但我們相信消費者對美好居住的向往不會發(fā)生變化、市場回歸中樞有其必然，也看到了后續(xù)市場復蘇的機會。所以我們的心很穩(wěn)，并在內(nèi)部快速進行了一系列調(diào)整，應對短期波動，備戰(zhàn)市場復蘇。面對現(xiàn)在正在回暖的市場，我們會踐行中性的市場觀，做追漲的反作用力。劇烈波動的市場是對行業(yè)長期的傷害，我們希望市場良性、有序地回暖。”

貝殼執(zhí)行董事兼首席財務官徐濤表示：“面對2022年的艱難市場，我們堅決向一線靠攏，更聚焦業(yè)務本質(zhì)、風險管控、和效率的提升，最大化平臺的價值以更好地吸引并留存優(yōu)質(zhì)服務者，這使我們實現(xiàn)收入跌幅遠小于市場調(diào)整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP凈利潤逆市同比增長，在盈利能力和現(xiàn)金流層面有效地抵御了外部沖擊。2023年，公司“一體兩翼”業(yè)務將繼續(xù)多元化推進，對于穩(wěn)健經(jīng)營、資源合理分配和盈利能力都提出了更高的要求。我們將繼續(xù)回歸經(jīng)營本質(zhì)，在2022年已經(jīng)優(yōu)化到位的成本和費用基礎(chǔ)上，打翻身仗，掙效益錢，支持業(yè)務的增長和服務品質(zhì)的提升；同時我們也會繼續(xù)嚴控風險，平衡效率、回款和規(guī)模增長的關(guān)系，在應收賬款安全的情況下，促進與上下游的合作。”

從“規(guī)模增長”步入“有質(zhì)量增長”，留存優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能穿越市場寒冬

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年全國二手市場交易額同比下跌31%，四季度同比下降約3%?？藸柸鸢購姺科箐N售額同比下降42%，四季度同比下降30%。盡管2022年行業(yè)充滿了困難和挑戰(zhàn)，但一系列廣泛深入的調(diào)控措施和長效機制的夯實有效保障和促進了中國房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。貝殼也抓住這一倒逼自我迭代進化的契機，從“規(guī)模增長”步入“有質(zhì)量增長”的階段。

2022年，貝殼通過一系列管理運營舉措，發(fā)揮平臺和ACN網(wǎng)絡效應的價值，幫助平臺上的門店降低風險、提升效率，保護和穩(wěn)定了行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能供給。貝殼持續(xù)推進大店策略，有效提升了社區(qū)的房客源覆蓋能力、多元化業(yè)務疊加能力和抗風險能力。貝殼全年幫助平臺3,000多個門店進行重組，并持續(xù)推進店東的職業(yè)化。截至2022年年底，累計超過6,900位店東完成在貝殼花橋?qū)W堂的職業(yè)化學習。同時，貝殼搭建門店和經(jīng)紀人分級的基礎(chǔ)設施，建立店、人能力標準，提升平臺和店東對門店和經(jīng)紀人的管理運營能力，更好地建立經(jīng)紀人的人才梯隊。

同時，貝殼推進二手和新房業(yè)務生態(tài)治理，堅決打擊破壞生態(tài)的行為。貝殼搭建C端、B端、平臺員工全面監(jiān)察的機制，激勵各方對違規(guī)行為監(jiān)督舉報。同時貝殼和開發(fā)商共同承諾新房銷售無客戶泄露和截客、洗客等行為，客戶聯(lián)系方式在報備和帶看過程中隱藏，經(jīng)紀人作業(yè)的安全感也得到了極大提升。

得益于在2022年全年的一系列努力，貝殼平臺經(jīng)紀人和門店結(jié)構(gòu)、效率都獲得了持續(xù)改善。四季度，貝殼除北京上海以外(以下簡稱“非北上”)的城市A類優(yōu)質(zhì)門店占比同比增長5.5個百分點，德佑和貝聯(lián)經(jīng)紀人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經(jīng)紀人流失率降至僅3.1%。

二手房交易方面，貝殼重構(gòu)了平臺二手商機的分配機制，新的商機分配基于門店業(yè)績積分，經(jīng)紀人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%，經(jīng)紀人作業(yè)更聚焦，為了獲取商機做的無效動作大幅減少，客戶也獲得了更專業(yè)的服務。

新房交易方面，貝殼強化以風控、安全、效益為核心的策略，堅持不以犧牲經(jīng)紀人和消費者利益去換取增長。比如，持續(xù)迭代開發(fā)商風險評估體系來前置管理業(yè)務風險；快傭占比在四季度達到44%，比例較年初翻倍，經(jīng)紀人回款安全得到保障。快傭項目平均去化套數(shù)較非快傭項目高35%，開發(fā)商也獲得了更好的銷售去化。國有房企占比持續(xù)提升，其銷售占比提升至四季度的45%。

一系列深化運營、降本增效的舉措的落地，也使貝殼獲得了平臺模式下更穩(wěn)定的盈利能力。其中2022年存量房業(yè)務貢獻利潤率同比提升了2.8個百分點；新房業(yè)務貢獻利潤率同比提升了4.4個百分點。新房壞賬實現(xiàn)全年沖回，四季度回款天數(shù)降至上市以來新低，財務健康度有效提升。

一二賽道聯(lián)動夯實居住消費服務品質(zhì)，“中性市場觀”助力用戶“住”得更好

今年以來，在各類利好政策的促進下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場有所復蘇。數(shù)字化服務、裝修、租房等也為下一階段居住消費的釋放提供了新發(fā)力點。作為居住消費領(lǐng)域的平臺企業(yè)，貝殼也在不斷探索，依托自身能力和稟賦，和行業(yè)伙伴一起為剛性和改善性住房消費需求提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務，幫助消費者實現(xiàn)“有房住”和“住得好”，促進居住消費健康發(fā)展。

過去一年，貝殼在一二賽道的組織結(jié)構(gòu)、作業(yè)流程、績效激勵上進行了充分融合，也通過培訓、實習，幫助經(jīng)紀人獲得裝修的知識能力，提升獲客和轉(zhuǎn)化。貝殼一賽道(二手和新房交易服務業(yè)務)更全面的專業(yè)服務能力幫助消費者更好地安家，同時也有效帶動了家裝家居業(yè)務和貝殼租房業(yè)務的增長。貝殼平臺向新居住領(lǐng)域更廣泛的行業(yè)延展的能力得到了初步驗證。

基于對低頻、復雜流程、重決策、重線下行業(yè)的數(shù)字化改造經(jīng)驗，貝殼也在努力重構(gòu)整裝行業(yè)。通過對行業(yè)的數(shù)據(jù)化、線上化改造，努力讓施工工藝工法標準化，并重構(gòu)硬裝施工交付流程、定制家具交付流程，重構(gòu)基于品質(zhì)服務的服務者管理和激勵機制、派單機制等環(huán)節(jié)流程，建立科學管理能力。過去一年，貝殼迭代了Home SaaS 2.0系統(tǒng)，融合了圣都的內(nèi)控管理以及被窩的精細化管理能力，可以實現(xiàn)整裝/新零售全作業(yè)流程線上化，BIM全流程一體化設計，支持施工交付上對工期、質(zhì)量、材料、品質(zhì)的強管理。

去年第四季度，供需兩端的房地產(chǎn)支持性政策進一步鋪開。今年以來房價止跌，市場情緒改善。貝殼將繼續(xù)堅定落實企業(yè)責任，保持務實、理性，始終秉持中性市場觀，積極擁護和堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。

“展望2023年，面對近期市場的復蘇信號，基于中性的市場觀，我們一賽道策略會比較連貫，在降本增效和管控風險的基礎(chǔ)上，持續(xù)深化運營，改善生態(tài)，抓住高質(zhì)量增長的機會。23年我們將會在長期的能力上做一些事，這些都需要更加堅定和持續(xù)的投入，例如生態(tài)治理、整裝的產(chǎn)品和交付、對經(jīng)紀人日積跬步地提效，去尋找和填補消費者、服務者需求和我們能力之間的差，踐行社會責任，做社會、人民心中的好公司”，彭永東表示。

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