觀點(diǎn)網(wǎng) 富力地產(chǎn)并不是從債務(wù)危機(jī)中蘇醒得最快的企業(yè)，但它至少已經(jīng)緩了過來。3月31日晚間，該公司如期發(fā)布2022年財(cái)年業(yè)績，就目前來看，不少暴雷房企已經(jīng)失去了這個(gè)能力。

富力地產(chǎn)曾被認(rèn)為是國內(nèi)面臨最嚴(yán)峻債務(wù)壓力的企業(yè)之一，但其應(yīng)變效率驚人。

得益于本身擁有較強(qiáng)的獨(dú)立性——沒有同一系統(tǒng)內(nèi)的多元化上市平臺(tái)，同時(shí)過去一直堅(jiān)持高權(quán)益項(xiàng)目運(yùn)作，富力在資產(chǎn)出售和推動(dòng)債務(wù)談判上沒有太多阻力，所以能抓住疫情窗口期談成兩份對(duì)己方十分有利的債務(wù)展期方案。

【資料圖】

在摩根大通的協(xié)助下，富力首先在去年7月將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù)，合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù)，再全部展期3-4年。

后于11月，富力再成功與境內(nèi)債權(quán)人談妥，將8筆境內(nèi)公司債還款期限整體延長3年以上。

總額約人民幣467億元的到期債務(wù)獲得重組和延期，富力地產(chǎn)成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)，但代價(jià)是正常生產(chǎn)經(jīng)營受到極大影響，主要體現(xiàn)是持續(xù)性暫停拿地、交付面積銳減。

擺在富力地產(chǎn)面前的現(xiàn)實(shí)是，如果不能在有限的時(shí)間內(nèi)重拾活力，僵局仍然難解。

債務(wù)壓力打擊營收

2022年富力地產(chǎn)的工作重心還是圍繞著債務(wù)管理進(jìn)行。

由于該公司目前還未能在境內(nèi)信用市場內(nèi)恢復(fù)名譽(yù)，融資渠道堵塞是一大痛點(diǎn)。資料顯示，富力地產(chǎn)年內(nèi)新增的銀行貸款僅有11.2億元，因此出售資產(chǎn)繼續(xù)成為主要流動(dòng)資金來源。

過去一年，富力地產(chǎn)的相關(guān)動(dòng)作包括：12.45億元完成出售北京、福州、鎮(zhèn)江3間酒店；將海南?？诖笥⑸巾?xiàng)目以10億元價(jià)格出讓予力量發(fā)展；

以9570萬英鎊約合8.4億元，出售倫敦Vauxhall Square項(xiàng)目給遠(yuǎn)東發(fā)展（一次“明股實(shí)債”式借款，利率測算約11.4%）；同時(shí)，與張松橋交易向前者出售了倫敦One Thames City項(xiàng)目50%權(quán)益，收回現(xiàn)金22.8億元。

根據(jù)公告，富力地產(chǎn)全年通過資產(chǎn)出售大概回籠約49億元現(xiàn)金。

這使公司管理層將集團(tuán)有息負(fù)債從2021年末的1288億元輕微降至1267億元。如果算上預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款項(xiàng)，則大約有1351.1億元硬性債務(wù)。

與之對(duì)應(yīng)，富力地產(chǎn)截至2022年末的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）僅有123.01億元，令現(xiàn)金短債比只有0.24倍。而剔除受限制現(xiàn)金101.24億后，富力立即可動(dòng)用的現(xiàn)金為21.77億元。

在這一層面，考慮“三道紅線”的影響對(duì)富力地產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)來說沒有任何意義，除現(xiàn)金短債比外，其年末的資產(chǎn)負(fù)債比率仍高達(dá)170.8%。

流動(dòng)性危機(jī)明顯削弱了富力地產(chǎn)的交付能力。資料顯示，2022年富力只成功交付了326.1萬平方米物業(yè)，相較2021年同比減少了超過六成。

受此影響，富力地產(chǎn)同期內(nèi)物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的收入從上年度的690.01億元減少58%至290.30億元。同時(shí)，受疫情影響投資物業(yè)租金收入減少21%至8.46億元；酒店?duì)I運(yùn)收入也從50.70億元減至41.40億元。

這推動(dòng)富力地產(chǎn)2022年?duì)I收跌到352.92億元，同比下降53.7%。

就算因?yàn)殇N售下降，銷售及營銷開支下降幅度達(dá)62.6%，主要大頭支出物業(yè)銷售成本從635.81億元降至276.38億元。

另一方面，期內(nèi)富力以各種原因流失了8045名雇員，同時(shí)相信也實(shí)行降薪，幫助行政開支下降27.3%至43.65億元，辦公費(fèi)用、雇員福利開支等也有不同程度的減少，讓總銷售成本降低至313.66億元，毛利扭虧為盈到38.27億元。

但仍然抵擋不住各種一次性損失的影響，包括投資物業(yè)公允價(jià)值（虧損）從正6.88億元變?yōu)?9.5億元；出售附屬公司收益從8.02億元到虧損808萬元；出售聯(lián)營公司及合營企業(yè)若干股權(quán)的（虧損）從正949.3萬元降至負(fù)15.52億元；加上匯兌損失達(dá)到59.17億元。

于是2022年富力地產(chǎn)凈利潤虧損錄得157.79億元，歸母虧損157.37億元。

前景明朗度不高

一家正常運(yùn)營的企業(yè)自然不能光靠出售資產(chǎn)度日。

只是富力地產(chǎn)沒有精力光顧招拍掛市場，更枉談收并購。2022年富力全年未有新增拿地，僅通過廣州城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化了13.3萬平方米土地。

富力地產(chǎn)未來發(fā)展的確定性在于其4708萬平方米的可售土地儲(chǔ)備。根據(jù)公告，這批土儲(chǔ)開發(fā)總值約為人民幣6400億元，當(dāng)中超過55%位于終端用戶需求依然強(qiáng)勁的一線或二線城市。

舊改方面，截至最近一次披露數(shù)據(jù)，即2021年上半年富力可供發(fā)展的已簽約舊改項(xiàng)目58個(gè)，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元。但在資金捉襟見肘的情況下，富力可能暫時(shí)只會(huì)“搶救式”開發(fā)位于華南特別是廣州的舊改。

去年8月末，富力地產(chǎn)引入招商蛇口作為戰(zhàn)略伙伴，雙方瞄準(zhǔn)且準(zhǔn)備盤活的正是富力位于華南的城市更新項(xiàng)目。

剔除舊改的影響，富力地產(chǎn)公布截至2022年末能夠維持的發(fā)展中項(xiàng)目約104個(gè)，總可售面積1720萬平方米，預(yù)計(jì)能在2023年內(nèi)預(yù)售的貨值約1250億元，按照40%去化率能夠形成500億元銷售，而按照50%去化率則能達(dá)到625億元。

只是富力地產(chǎn)新一年的合約銷售能否恢復(fù)到這一水平，還是未知數(shù)。資料顯示，富力地產(chǎn)2022年合約銷售降幅68%。而2023年1月銷售收入為13.5億元 同比下降70.6%；2月份銷售收入21.1億元，同比下跌超過五成。

新增融資受阻疊加銷售復(fù)蘇緩慢，富力地產(chǎn)緊繃的現(xiàn)金流依舊脆弱，其1351.10億元債務(wù)中，約513.34億元將在一年到期，而且上一年的款項(xiàng)也未尚能結(jié)清。

根據(jù)公告，截至2022年12月31日，富力地產(chǎn)未按預(yù)定還款日期償還若干銀行及其他借款155.90億元，2023年第一季度的數(shù)據(jù)為19.63億元。這289.87億元借款已事實(shí)性違約或交叉違約。

預(yù)期富力地產(chǎn)仍需通過出售資產(chǎn)彌補(bǔ)資金缺口。據(jù)了解，截至目前富力擁有運(yùn)營中的投資物業(yè)組合總建筑面積約188.23萬平方米；92間運(yùn)營中酒店，總建筑面積為409.2萬平方米，市場估值約470億元，它們均極有可能被擺上貨架。

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