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國泰君安發(fā)布研究報告表示，目前已有多個園區(qū)、物流、保租房業(yè)態(tài)的REITs試點，本次擴圍將幾乎包含房企能夠提供底層資產的所有領域。REITs的常態(tài)化發(fā)行，以給非住宅業(yè)務提供融資渠道變得十分有必要。國泰君安繼續(xù)看好產業(yè)先行的園區(qū)類公司，將成為2023年地產版塊內的更優(yōu)選擇。

國泰君安的主要觀點如下：

目前，已有多個園區(qū)、物流、保租房業(yè)態(tài)的REITs試點，本次擴圍，將幾乎包含房企能夠提供底層資產的所有領域。目前，已有多個涉及房企所從事領域的REITs發(fā)行，由于住宅開發(fā)銷售業(yè)務天然就不存在經營的商業(yè)模式，不能夠REITs化，因此，本次擴圍后，REITs范圍幾乎包含房企從事的所有領域。對于大部分房企來說，非開發(fā)業(yè)務，大多集中在商業(yè)地產當中，少量房企包含部分園區(qū)業(yè)務。

REITs的本質是股權融資，對于房企來說，好的項目能夠幫助降杠桿，考驗的是運營好項目的能力，需要稅制優(yōu)惠來改善土增稅繳納。相比于將運營資產進行抵押貸款，REITs可以實現(xiàn)股權融資，好處是可以大幅度降低負債率，尤其是對項目本身能夠通過出售給REITs這個動作去實現(xiàn)收益的。因此，REITs化考驗的是房企的資產運營能力，相比于高周轉的開發(fā)業(yè)務來說，對能力的要求更高。對房企來說不好的一面，是在于出售后的增值收益將難以全額分享，因此，往往需要成熟資產來REITs化，然而，成熟資產面臨著土增稅問題，那么，后續(xù)的稅制方面需要進一步優(yōu)化。

常態(tài)化發(fā)行更有必要，踐行產業(yè)帶動房地產發(fā)展。我們反復提到，當前針對住宅開發(fā)的融資不僅渠道豐富、而且規(guī)模龐大，然而針對與住宅相配套的標的物，不僅渠道稀缺、且融資困難，例如商業(yè)、產業(yè)園區(qū)等。房企的高杠桿，幾乎全部是用于住宅開發(fā)，因此，REITs的常態(tài)化發(fā)行，以給非住宅業(yè)務提供融資渠道變得十分有必要。

繼續(xù)看好產業(yè)先行的園區(qū)類公司，將成為2023年地產版塊內的更優(yōu)選擇。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

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