中國(guó)銀河證券發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，政策端供需兩側(cè)雙管齊下有望助推銷(xiāo)售正式邁入復(fù)蘇道路，短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復(fù)行情，中長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)來(lái)自于拿地利潤(rùn)率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無(wú)差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。

建議關(guān)注強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國(guó)性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、建發(fā)股份(600153.SH)；母公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余(001914.SZ) 、萬(wàn)物云(02602)。

核心觀點(diǎn)

(相關(guān)資料圖)

一、12月銷(xiāo)售小幅回升，促銷(xiāo)措施初見(jiàn)效

2022年12月，30城新房銷(xiāo)售面積同比增速為-21.98%，環(huán)比增速為23.49%，成交套數(shù)同比增速為-26.81%，環(huán)比增速為14.92%，本月成交面積和套數(shù)繼續(xù)回升，較上月出現(xiàn)明顯環(huán)比改善，但同比下降趨勢(shì)仍在延續(xù)，未有明顯修復(fù)。得益于年末期間各大房企為促進(jìn)銷(xiāo)售去化，保持回款流動(dòng)性，加快推盤(pán)頻次結(jié)合推出多樣化營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)活動(dòng)，商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)小幅翹尾增勢(shì)。一線城市呈現(xiàn)較強(qiáng)韌性，二線城市12月份整體漲多跌少，環(huán)比出現(xiàn)明顯回升，城市內(nèi)部分化格局持續(xù)深化，核心二線城市需求出現(xiàn)補(bǔ)償性回升，部分弱二線城市，市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯回溫。

二、集中供地走向靈活，核心城市韌性較強(qiáng)

2022年土拍全面收官，無(wú)錫、南京、蘇州等17個(gè)城市完成第四批次集中供地，四輪供地參與率已超80%。17城共計(jì)推出210宗地，其中成交199宗地，底價(jià)成交168宗地，底價(jià)成交率達(dá)84.42%。除此之外，無(wú)錫、蘇州、南京全年集中供地增加至五輪，武漢則增加至六輪，四城共計(jì)推出住宅用地71宗地，其中61宗已成交，底線成交率75%。地方國(guó)資在年末供地中的托底作用仍未動(dòng)搖，成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價(jià)款都是由當(dāng)?shù)貒?guó)資平臺(tái)所貢獻(xiàn)。房企回歸一二線城市拿地成為主流，而2022年諸多房企所聚焦城市范圍進(jìn)一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)等核心城市成為房企拿地重點(diǎn)關(guān)注地區(qū)，土拍市場(chǎng)保持穩(wěn)定。

三、中央再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)保平穩(wěn)，重申行業(yè)支柱作用

12月15日-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，再次意味著大幅松綁和紓困的目標(biāo)主要是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，以保主體的方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，讓行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?！稊U(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》提出促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展；堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，探索新的發(fā)展模式，支持居民合理自住需求。表明房地產(chǎn)仍將是中國(guó)最大的內(nèi)需之一，剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點(diǎn)支持的方面。中央高層明確房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下更具積極意義，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復(fù)。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速。

投資建議

政策端供需兩側(cè)雙管齊下有望助推銷(xiāo)售正式邁入復(fù)蘇道路，短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復(fù)行情，中長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)來(lái)自于拿地利潤(rùn)率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無(wú)差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關(guān)注強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國(guó)性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、建發(fā)股份(600153.SH)；母公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余(001914.SZ) 、萬(wàn)物云(02602)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下行等風(fēng)險(xiǎn)。

本文來(lái)源微信公眾號(hào)“中國(guó)銀河證券研究”，作者王秋蘅，智通財(cái)經(jīng)編輯：陳秋達(dá)。

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