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歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)股票最佳的表現(xiàn)窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出臺之時。當然，歷史不會回到重新刺激開發(fā)投資的老路，開發(fā)企業(yè)也大多面臨發(fā)展空間的挑戰(zhàn)。但從投資周期而言，政策預(yù)期明朗和政策陸續(xù)出臺的時間，是地產(chǎn)開發(fā)板塊重要的配置窗口。

中信證券針對市場常見的四個問題，提出更加合理的四個新的問法和新觀察角度。

與其預(yù)測政策的可能效果，不如聚焦政策的目標和工具箱儲備。

我們認為，決策者在選擇政策工具時，會根據(jù)基本面情況相機抉擇。政策有堅定的目標，但沒有固化的路線圖和時間表。政策的核心目標是切實防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風險。我們相信風險的核心信號有兩個，其一是超大特大城市新房和二手房價差消失，新房開始普遍滯銷；二是信用風險再次暴露，債務(wù)展期和重組案例增多。當前，政策工具箱十分豐富，我們相信政策完全有能力在未來阻斷房價單邊下跌的預(yù)期，避免系統(tǒng)性風險。

與其預(yù)測常態(tài)化的年開發(fā)面積，不如研判決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因子，預(yù)期中短期的開發(fā)投資變化。

盡管不少投資者希望了解“常態(tài)均衡”的年開工面積，我們卻認為房地產(chǎn)開發(fā)本身不存在“均衡常態(tài)”，不能生搬硬套消費行業(yè)標準去研究地產(chǎn)行業(yè)。供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，但我國房地產(chǎn)市場需求側(cè)還存在許多結(jié)構(gòu)性痛點，區(qū)域、戶型、樓齡等都有不斷改善的空間。房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計趨于下行，但我們判斷改善性為主的真實需求仍然能有效托底市場，市場不會出現(xiàn)硬著陸。我們預(yù)計，2023年全年商品房銷售額同比增長4%，開發(fā)投資面積同比下降8%。

與其擔心開發(fā)企業(yè)在核心城市無法足量拿地，不如關(guān)注開發(fā)企業(yè)空間運營能力和精益化開發(fā)能力。

市場普遍關(guān)注到開發(fā)商戰(zhàn)略高度趨同，聚焦超大特大城市拿地，并開始擔心企業(yè)發(fā)展空間不足，拿地競爭過于激烈的問題。我們從華潤置地和濱江集團的發(fā)展經(jīng)驗可以看出，不動產(chǎn)空間的運營能力，和完全扎根本地的精益化規(guī)則理解，是構(gòu)筑開發(fā)活動壁壘的兩條重要出路。時代已經(jīng)不同了，快周轉(zhuǎn)不再是企業(yè)制勝的法寶，只有運營精益才是破局的關(guān)鍵。

與其自下而上加總城中村改造的全年投資拉動，不如聚焦城中村改造錢怎么花，為什么要成熟一個推進一個。

我們認為，即便是地方政府的規(guī)劃，也只能形成改造規(guī)模的框架，很難定義年化的投資強度。特大超大城市的城中村改造是啃硬骨頭的改革。我們相信城中村改造的投資有效性和持續(xù)性要明顯好于歷史上的棚戶區(qū)改造，但短期投資的爆發(fā)力則將不如2015年經(jīng)驗。

歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)板塊最佳的表現(xiàn)窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出臺之時。當然，歷史不會回到重新刺激開發(fā)投資的老路，開發(fā)企業(yè)也大多面臨發(fā)展空間的挑戰(zhàn)。但從投資周期而言，政策預(yù)期明朗和政策陸續(xù)出臺的時間，是地產(chǎn)開發(fā)板塊重要的配置窗口。

▍風險提示：

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外幣負債難以借新還舊的風險；行業(yè)基本面短期不會改善的風險；相關(guān)政策出臺進度或力度不及預(yù)期風險。

風險提示及免責條款市場有風險，投資需謹慎。本文不構(gòu)成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。用戶應(yīng)考慮本文中的任何意見、觀點或結(jié)論是否符合其特定狀況。據(jù)此投資，責任自負。

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