作者 | 曹安潯、周智宇

在自救的路上，奧園集團(tuán)又有了新的進(jìn)展。

奧園集團(tuán)在2月28日公告稱，和集團(tuán)主要境外債權(quán)人已經(jīng)就暫緩償債安排進(jìn)行了建設(shè)性討論，已有部分境外債債券人同意了此協(xié)議。

【資料圖】

奧園所說的暫緩償債安排，指的是目前暫緩?qiáng)W園境外債務(wù)償還，同時(shí)在其境外債務(wù)全面重組磋商期間，同意該協(xié)議的債券人不會(huì)采取任何關(guān)于境外債的強(qiáng)制措施，也會(huì)支持奧園駁回其他境外債債權(quán)人的清盤呈請(qǐng)。

截至2月28日，同意暫緩還債的債權(quán)人，約占境外債未償還本金總額的20%。熟悉奧園的人士表示，這部分債權(quán)人是奧園海外最大債權(quán)人，在他們同意后，方案會(huì)給到其他債權(quán)人，預(yù)計(jì)本周會(huì)給出境外債整體重組方案。

這對(duì)奧園來說，是個(gè)不錯(cuò)的消息。其久久未有進(jìn)展的境外債重組，迎來了曙光。截至目前，奧園存續(xù)美元債約合34.5億美元。

如今，它所需要做的就是爭取更多債權(quán)人的支持，形成一個(gè)能讓大部分債權(quán)人滿意的債務(wù)重組方案，并推進(jìn)戰(zhàn)投的引入。

為了打動(dòng)債權(quán)人，奧園付出了不小的代價(jià)。對(duì)于同意暫緩還款協(xié)議的債權(quán)人，奧園會(huì)分別支付境外債本金額的0.25%的早期同意費(fèi)（15個(gè)工作日內(nèi)同意），以及0.5%的一般同意費(fèi)（1個(gè)月內(nèi)同意）。光是讓債權(quán)人同意協(xié)議，奧園就要花掉超人民幣1億元的同意費(fèi)。這對(duì)眼下的奧園來說也是筆不小的費(fèi)用。

奧園則希望能夠獲得更多的債權(quán)人的同意，以實(shí)現(xiàn)債務(wù)的整體重組，以時(shí)間換空間，進(jìn)而重生。

去年10月，奧園已經(jīng)就230億元境內(nèi)債完成了展期，其余境內(nèi)債展期則繼續(xù)在商議。境外債部分也隨著此次部分債權(quán)人同意暫緩償債安排，實(shí)現(xiàn)了突破性進(jìn)展。

進(jìn)入2023年后，奧園明顯加快了化債、風(fēng)險(xiǎn)出清的腳步。

1月，奧園將珠海翠微村舊改項(xiàng)目60%股權(quán)賣給了山東國企山東健康，旗下全資子公司出售了位于加拿大的多處資產(chǎn)；2月16日，奧園公告稱，擬出售奧園健康29.9%股份。股權(quán)交割后，廣州國資南粵基金將為奧園健康的大股東，奧園為第二大股東。通過資產(chǎn)和股權(quán)處置，今年以來，奧園已回血8.87億元。

對(duì)眼下的奧園來說，最重要的事情就是要盡快完成境內(nèi)外債務(wù)的重組、發(fā)出財(cái)報(bào)，以實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。

2022年3月31日至今，中國奧園已停牌約11個(gè)月，而據(jù)港交所規(guī)定，如果上市公司持續(xù)停牌18個(gè)月，港交所有權(quán)直接除牌。留給奧園的時(shí)間越來越少了。

不過隨著華夏幸福實(shí)現(xiàn)全部美元債整體展期、融創(chuàng)、龍光境內(nèi)債整體展期，以及富力全部境內(nèi)外債券整體展期成功，如今房企和債權(quán)人之間也有了更多展期的模式可以探索。債務(wù)整體展期或者債轉(zhuǎn)股，有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)逐漸回暖，債權(quán)人也會(huì)衡量一番，房企債務(wù)展期的成功率也大了起來。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從今年1-2月份全國各地的房屋銷售情況看，樓市總體處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，奧園此次進(jìn)展進(jìn)一步說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的大環(huán)境下，債權(quán)人對(duì)房企債務(wù)重組的信心增加了，房企的債務(wù)問題解決難度明顯下降。此外，“目前依然有部分出險(xiǎn)房企在化債重組的路上，奧園給它們提供了一個(gè)新的思路?！?/p>

債務(wù)重組或者暫緩還債雖然可以在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力，但本質(zhì)上只能權(quán)宜之計(jì)，對(duì)于房企而言，重振經(jīng)營面，恢復(fù)自身造血能力才是治本之策。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端，對(duì)出險(xiǎn)房企而言，一方面要保交付。另一方面，也需要等待市場(chǎng)預(yù)期改善、需求端信心修復(fù)以及購買力的企穩(wěn)回升。

隨著行業(yè)走過至暗時(shí)刻，市場(chǎng)的曙光已現(xiàn)。那些不斷努力求生的出險(xiǎn)房企也將尋找到一線生機(jī)。

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