要點(diǎn)

(資料圖)

春節(jié)期間，人流快速達(dá)峰，消費(fèi)也隨之修復(fù)，然而當(dāng)時(shí)地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)反饋返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未如期到來(lái)，市場(chǎng)將此信號(hào)解讀為本輪地產(chǎn)修復(fù)偏慢。

最新高頻數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后新房和二手房的銷(xiāo)售熱度持續(xù)回溫。毫無(wú)疑問(wèn)，春節(jié)過(guò)后地產(chǎn)銷(xiāo)售反彈節(jié)奏之快，反彈時(shí)間之早，超越市場(chǎng)之前預(yù)期。

過(guò)去兩年，中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)入歷史罕見(jiàn)下滑，行業(yè)低迷持續(xù)近兩年。更為重要的是，過(guò)去一年多時(shí)間，地產(chǎn)政策逐一松綁，不少地區(qū)地產(chǎn)政策放松力度歷史罕見(jiàn)。然而相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)銷(xiāo)售絲毫不見(jiàn)起色。

好不容易去年年中部分高能級(jí)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售迎來(lái)小幅反彈，正當(dāng)市場(chǎng)滿(mǎn)心期待地產(chǎn)修復(fù)之時(shí)，7月鄭州事件之后地產(chǎn)掉頭向下，行業(yè)再陷低迷。

面對(duì)今年初開(kāi)春之后初顯回暖跡象的地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，也難怪市場(chǎng)充滿(mǎn)疑慮，本輪地產(chǎn)熱度持續(xù)性能有多久？

基于高頻數(shù)據(jù)觀察，以及歷史經(jīng)驗(yàn)回溯，我們給出四點(diǎn)回應(yīng)。

第一，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，除非外力干擾，地產(chǎn)一旦起勢(shì)，不會(huì)自發(fā)改變方向。

第二，本輪地產(chǎn)修復(fù)持續(xù)性可能強(qiáng)于市場(chǎng)預(yù)期。

第三，本輪地產(chǎn)的修復(fù)節(jié)奏路徑或?yàn)?，高能?jí)城市一手房>高能級(jí)城市二手房>低能級(jí)城市二手房>低能級(jí)城市一手房。

第四，當(dāng)前地產(chǎn)修復(fù)所處階段為高能級(jí)城市一手房、高能級(jí)及中低能級(jí)城市二手房交易熱度快速攀升，下一階值得跟蹤的關(guān)鍵指標(biāo)是高能級(jí)二手房是否出現(xiàn)漲價(jià)。

沒(méi)有哪一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是在地產(chǎn)價(jià)格下行過(guò)程中完成的。這也意味著，地產(chǎn)企穩(wěn)修復(fù)，復(fù)蘇信號(hào)被確認(rèn)，股票表現(xiàn)優(yōu)于債券。

節(jié)后地產(chǎn)快速反彈背后有兩點(diǎn)原因，前期積壓的剛改需求集中釋放，過(guò)去疊加的政策放松紅利顯現(xiàn)。

如果說(shuō)年后三周時(shí)間，長(zhǎng)三角等沿海高能級(jí)地區(qū)地產(chǎn)銷(xiāo)售反彈，更多起因在于疫情期間積壓剛改需求釋放；

那么最新高頻數(shù)據(jù)上反饋出來(lái)的信息是，低線城市地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)反彈有所加快，或緣起低能級(jí)城市多維刺激需求政策。

去年至今，地產(chǎn)因城施策一直在放松的路上，今年初不少城市再度加碼政策放松。

今年1月17日，住建部下調(diào)首套住房公積金貸款利率，此后各地政府紛紛下調(diào)首套房貸利率。有15個(gè)城市在今年1月首次下調(diào)首套房貸利率下限。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)103個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，1月16日統(tǒng)計(jì)為19個(gè)，其中二線城市8個(gè)，其余均為三四線城市，首套利率3.7%的城市有4個(gè)，目前為全國(guó)利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常州。

除利率變化外，三四線城市還出臺(tái)了多重政策組合，例如購(gòu)房補(bǔ)貼，放寬貸款年限，放松限售等。

回溯歷史我們發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)一旦形成趨勢(shì)，除非出現(xiàn)外生沖擊，否則地產(chǎn)不會(huì)自發(fā)轉(zhuǎn)向。

中國(guó)的地產(chǎn)周期實(shí)質(zhì)上是政策周期。

回溯過(guò)往歷史商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)2005年以來(lái)，中國(guó)共經(jīng)歷五輪地產(chǎn)周期。每一輪地產(chǎn)跌宕起伏，背后都有政策調(diào)控的影子。換言之，政策松緊決定了房地產(chǎn)周期的開(kāi)始與終結(jié)。

近年稍顯復(fù)雜，疫情以及鄭州事件等非政策事件也會(huì)影響地產(chǎn)表現(xiàn)。例如去年年中高能級(jí)地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)束一個(gè)季度左右的回暖，再度步入下行通道，直接原因在于鄭州事件擾動(dòng)，深層次原因在于三季度以后全國(guó)各地疫情再度擴(kuò)散。

考慮到這一點(diǎn)，我們清晰發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)事實(shí)，地產(chǎn)一旦形成趨勢(shì)，除非遇到政策壓制或疫情擾動(dòng)等外部干擾，否則地產(chǎn)趨勢(shì)不會(huì)輕易轉(zhuǎn)向。

即，當(dāng)前地產(chǎn)交易熱度未來(lái)極有可能持續(xù)一段時(shí)間。

我們認(rèn)為，本輪地產(chǎn)修復(fù)或?qū)⒀永m(xù)如下路徑（按修復(fù)節(jié)奏順序）：高能級(jí)城市一手房>高能級(jí)城市二手房>低能級(jí)城市二手房>低能級(jí)城市一手房。

之所以做出這樣的推斷，主要考慮本輪地產(chǎn)修復(fù)的需求原動(dòng)力與2022年積累的超額儲(chǔ)蓄密切相關(guān)。

從地域上看，本輪超額居民超額儲(chǔ)蓄的累積，東部地區(qū)貢獻(xiàn)約六成比例，中部地區(qū)和西部地區(qū)各貢獻(xiàn)約兩成。這意味著若私人部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)偏好得到提振，本輪地產(chǎn)回升節(jié)奏仍將首先出現(xiàn)在東部沿海地區(qū)，而后輻射到中西部低能級(jí)城市。

此外還有三點(diǎn)原因?qū)е卤据喌禺a(chǎn)回暖，先從高能級(jí)一手房開(kāi)始。

第一，中國(guó)當(dāng)前一線以及核心二線城市新房和二手房存在價(jià)差，而且高能級(jí)城市爛尾樓比例極低，持有超額儲(chǔ)蓄的高能級(jí)城市購(gòu)房需求，更有動(dòng)力涌向新房。

第二，本輪地產(chǎn)因城施策放松范圍較廣，但高能級(jí)剛改需求遲到的政策紅利最大。

第三，高能級(jí)城市享受人口流入，長(zhǎng)期來(lái)看地產(chǎn)仍有漲價(jià)預(yù)期。

這也是為什么我們觀察到今年春節(jié)過(guò)后，高能級(jí)城市新房交易熱度快速回升。

高能級(jí)城市剛改需求推升新房交易之時(shí)，相關(guān)客群還在二手房市場(chǎng)賣(mài)出首套房，所以這個(gè)時(shí)候我們看到高能級(jí)城市一手房交易熱度起來(lái)，同時(shí)二手房交易熱度也在攀升，但二手房?jī)r(jià)格并未顯著抬升。

直到高能級(jí)新房需求大于供給之時(shí)，剩余需求才會(huì)回流高能級(jí)城市的二手房市場(chǎng)，屆時(shí)二手房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

本輪地產(chǎn)下行直接原因在于壓降房企高杠桿，客觀上當(dāng)前地產(chǎn)最大的“有毒資產(chǎn)”其實(shí)是低能級(jí)城市停工項(xiàng)目。因此本輪地產(chǎn)修復(fù)進(jìn)程中，低能級(jí)城市一手房最不容易改善，同時(shí)改善節(jié)奏也是最慢的。

順延上述路徑觀察，當(dāng)前市場(chǎng)或已進(jìn)入到第二階段，即二手房成交止跌放量，本輪地產(chǎn)回暖持續(xù)性難被證偽。

當(dāng)前九大代表城市二手房日度成交數(shù)據(jù)已觸及2021年歷史同期水平。數(shù)據(jù)樣本中，我們選取了金華、衢州、以及江門(mén)等二三線城市二手房成交價(jià)進(jìn)行跟蹤，整體也已經(jīng)出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)信號(hào)。

這在一定程度上或指向，在前期積壓的剛改需求釋放后，本輪地產(chǎn)修復(fù)內(nèi)生動(dòng)能和持續(xù)性或遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

房?jī)r(jià)企穩(wěn)信號(hào)對(duì)大類(lèi)資產(chǎn)定價(jià)意義重大。

我們?nèi)孕杈?，本輪地產(chǎn)周期不同于以往，從銷(xiāo)售企穩(wěn)到新開(kāi)工投資改善需要更長(zhǎng)時(shí)滯。但房?jī)r(jià)企穩(wěn)的信號(hào)顯然超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)本身。

作為宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)信號(hào)指標(biāo)，地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)意味著金融資產(chǎn)負(fù)債表企穩(wěn)，意味著經(jīng)濟(jì)從上一輪衰退中走出來(lái)，意味著復(fù)蘇的真正開(kāi)始。

正因如此，地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)對(duì)宏觀的意義，遠(yuǎn)不止于地產(chǎn)投資起來(lái)多少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)能達(dá)到多少。地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)更大的意義在于宏觀金融資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，它深刻決定資產(chǎn)定價(jià)方向。只要復(fù)蘇信號(hào)被確認(rèn)，那么股票表現(xiàn)將優(yōu)于債券。

在居民存款增速觸及十年新高背景下，資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度對(duì)于實(shí)體復(fù)蘇強(qiáng)度反應(yīng)會(huì)相對(duì)脫敏，我們?nèi)匀粡?qiáng)調(diào)一旦經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，私人部門(mén)投融資信心修復(fù)，超額儲(chǔ)蓄將會(huì)成為資產(chǎn)定價(jià)的幅度解釋變量。

本文作者：民生周君芝團(tuán)隊(duì)，本文來(lái)源：宏觀芝道，原文標(biāo)題：《地產(chǎn)企穩(wěn)的下一站 | 民生·周君芝團(tuán)隊(duì)》

分析師?周君芝 S0100521100008

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關(guān)鍵詞： 歷史罕見(jiàn)