田鵬始終記得，三年前自己第一次開單時(shí)的場景：

一位客戶看了兩次，用了四天時(shí)間，就決定買下一套豪宅，成交價(jià)6000萬元。

“當(dāng)時(shí)給我感覺，比我買輛自行車，都還要痛快”。

(資料圖片)

過去幾年，全世界的有錢人正在不斷增多，一定程度上助長了豪宅市場的火熱。

2021年，全球凈資產(chǎn)在3000萬美元以上的超高凈值人群在一年內(nèi)增長了9.3%，增長人數(shù)為5.2萬人。

國內(nèi)的情況同樣如此。根據(jù)《巴倫周刊》，2022年上半年，中國超高凈值人數(shù)增長了2.3%，達(dá)到共5萬多人。

但最近卻有一則消息令人意外。

2022年的最后一天，易居CEO丁祖昱在一次發(fā)布會(huì)上表示，去年，全國5000萬以上的頂級豪宅成交量同比下跌了40%。

對此有人說，有錢人正在逃離豪宅。

事實(shí)是這樣嗎？

豪宅神話已破

豪宅火爆，是過去三年給人們留下的印象。尤其在去年上半年，全國包括一線城市在內(nèi)的樓市全面熄火，豪宅卻走出了一條獨(dú)立行情。

比如，在廣州，珠江新城的豪宅以一己之力帶高了天河區(qū)二手房房價(jià)；在北京、深圳，豪宅盤開盤即售罄的場景仍在上演。

不光是居住的極致享受，憑借地段、面積、品質(zhì)的稀缺性，豪宅是世上最保值的資產(chǎn)之一。購買豪宅，也始終是全球富人資產(chǎn)配置時(shí)的首選。

相比普通住宅，豪宅的市場小眾、也更具備韌性。

網(wǎng)上就流傳著這樣一句話：樓市復(fù)蘇，豪宅先行，樓市下跌，豪宅最后一刻再跌。

從全球范圍來看，過去幾年疫情的沖擊幾乎沒有對豪宅產(chǎn)生影響。兩年前，第一太平戴維斯研究部的一份報(bào)告顯示，全球豪宅資本價(jià)值指數(shù)在2020年上半年短暫下滑之后，又在下半年恢復(fù)了增勢，全年增長0.5%。

報(bào)告還預(yù)測了中國北京、上海、廣州、深圳的豪宅價(jià)格將在2021年繼續(xù)增長。

的確如預(yù)測般那樣，2021年，國內(nèi)豪宅市場極其活躍，價(jià)格與成交量一路高漲，多個(gè)一線城市的豪宅成交量創(chuàng)下五年內(nèi)的新高。

不過如今，豪宅增長的神話似乎破滅了。

根據(jù)丁祖昱披露的數(shù)據(jù)，2022年全年，全國核心十城1000萬以上與3000萬以上的新房豪宅成交量仍然維持了增長趨勢，分別上漲10%與5%。然而，頂級豪宅的一手成交量卻出現(xiàn)了大幅下跌——全國5000萬以上的頂級新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。

從單價(jià)上來看，2022年，全國單價(jià)15萬/平方米以上的新房豪宅成交量也下降了19%，成交數(shù)為422套。

二手豪宅市場的情況更加不容樂觀。

各個(gè)價(jià)格區(qū)間的二手豪宅成交量均出現(xiàn)了下跌，其中1000萬以上的同比下跌42%，3000萬以上下跌28%，5000萬以上下跌18%。

與2021年相比，全國高單價(jià)的二手豪宅成交量幾乎腰斬，10萬/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%，15萬/平方米以上的下跌了52%。

目前在豪宅經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事研究員的田鵬告訴鹽財(cái)經(jīng)記者，豪宅新房成交量高于二手房，是因?yàn)椤按蛐隆本哂形?，一二手豪宅存在價(jià)格倒掛。

以北京為例，大部分豪宅盤位于限價(jià)地塊，還有一部分豪宅屬于共有產(chǎn)權(quán)房，政府占據(jù)10%的產(chǎn)權(quán)，買房者只需負(fù)擔(dān)限價(jià)的90%，“相當(dāng)于又打了9折”。

盡管對于豪宅中介來說，半年不開張是常事，但豪宅經(jīng)理人們已經(jīng)感受到了市場的寒氣。

有媒體報(bào)道，由于成交量下降，在某一線城市的豪宅板塊的門店經(jīng)理，遇到了2016年入行以來“最差的一年”。

過去一年，名人拋售豪宅的消息明顯增多。

2022年7月，張藝謀被傳出售位于無錫的一套別墅，掛牌3500萬，最終以6100萬成交。

兩個(gè)月后，王祖藍(lán)以4580萬港元（約4110萬人民幣）賣掉了他在香港的豪宅。

足球運(yùn)動(dòng)員郜林也出售了他在廣州僑鑫匯悅臺的江景大平層，掛牌價(jià)1.45億。這筆房產(chǎn)交易傭金便高達(dá)上百萬，引來無數(shù)中介在小區(qū)門口排起長龍。

緊接著，普通富豪的動(dòng)作也多了起來。有媒體報(bào)道，去年下半年，上海位于陸家嘴的豪宅小區(qū)世茂濱江花園掛牌量激增。

春江水暖鴨先知，富人賣豪宅，被視作房地產(chǎn)市場的某種消極信號。

不過，富人都在急著拋售房產(chǎn)嗎？

答案是：未必。

位于北京的豪宅中介梁華龍對鹽財(cái)經(jīng)表示：“去年11月和12月，掛牌量明顯增多。但與此同時(shí)，在疫情放開后，去化量也增多了。因此，目前庫存積壓情況并不顯著。”

從去年全年看來，北京豪宅的新增掛牌量不升反降。鹽財(cái)經(jīng)記者在一份豪宅市場研究報(bào)告中看到，2022年，北京二手豪宅新增房源同比下降了13.1%。

而新增房源下降，恰恰與二手豪宅市場的回調(diào)有關(guān)。由于二手豪宅的客流與關(guān)注度減少，短期沒有資金變現(xiàn)需求的業(yè)主便會(huì)推遲出售房

“現(xiàn)在，全國市場是分化的。房子行不行，要看城市行不行。而看城市時(shí)，像北京這樣的大城市，則還需細(xì)看各個(gè)板塊行不行”，田鵬說，“單純說所有房子都不行了純是博眼球的?！?/p>

盡管成交量出現(xiàn)下跌，但大多數(shù)豪宅經(jīng)紀(jì)都會(huì)表示：一線城市的豪宅市場并沒有那么壞。

理由是這些城市的二手豪宅價(jià)格依舊堅(jiān)挺。

比如北京在2022年賣出3469套總價(jià)在1500萬以上的豪宅，同比下降26.65%，但9.59萬每平方米的成交均價(jià)還是上漲了3.51%；上海共成交1391套二手豪宅，同比下降41.33%，但成交均價(jià)同比上漲7.08%，為11.5萬每平方米。

豪宅能夠見證許多故事，譬如這個(gè)時(shí)代的錢會(huì)流向何處。

2016年，郜林用4000萬元買下廣州僑鑫匯悅臺的大平層。六年后，當(dāng)這套房子被出售時(shí)，掛牌價(jià)是1.45億。據(jù)說，香港歌手林子祥、葉倩文夫婦以1.29億元接手，一買一賣，郜林凈賺近9000萬。

田鵬入行以來有一個(gè)明顯的感受，即“90后”年輕客戶越來越多。他告訴鹽財(cái)經(jīng)，他們中一類是自身創(chuàng)業(yè)成為高凈值人群，另一類是父母幫助購買。

不過在丁祖昱的一篇文章中，他指出2022年豪宅市場的一大改變在于，“年長客戶”的增加。

去年，有超過九成的豪宅購房者為45歲以上人群，30+的新貴們開始在豪宅市場中隱身。

知名地產(chǎn)研究員李宇嘉對鹽財(cái)經(jīng)表示，前幾年國內(nèi)豪宅市場之所以勢頭兇猛，是因?yàn)榈禺a(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、新能源行業(yè)內(nèi)“專精特新”企業(yè)在中小板、創(chuàng)業(yè)板的上市，貢獻(xiàn)了一批豪宅購買者。

如今這些行業(yè)開始出現(xiàn)高位回落，導(dǎo)致對豪宅的需求迅速坍塌。

無獨(dú)有偶，紐約的豪宅市場也在去年下半年進(jìn)入平淡期，2022年紐約有64%的豪宅交易發(fā)生在上半年。面對惡化的股市與減少的收入，大多數(shù)的銀行家、交易員與金融服務(wù)行業(yè)人員決定暫時(shí)觀望。

而在一些購買力本身有限的城市中，源源不斷的新房豪宅供應(yīng)面前，出現(xiàn)了“有錢人不太夠用”的局面。

去年6月，南京頂級豪宅海玥萬物加推，116套房源當(dāng)天售罄；到了12月底，海玥萬物再度加推時(shí)，已不復(fù)“日光”景象，46套房源的去化用了大半個(gè)月時(shí)間。

梁華龍表示，他的大部分客戶在買房時(shí)更在意自己的感受，尤其是5000萬以上的房子，富人們在購買時(shí)主要看一點(diǎn)：是否喜歡。

不過，豪宅仍是超級富豪的資金游戲。除了純粹的居住之外，買賣豪宅還有重要的優(yōu)化資產(chǎn)配置的作用。

“一擲千金”的輕松或許只是表象。田鵬說，在第一單成交后他才發(fā)現(xiàn)，那位客戶已經(jīng)看了一年多的房子，同價(jià)位產(chǎn)品基本上都已經(jīng)看過。

通常，豪宅距離普通人十分遙遠(yuǎn)，以至于不小心窺見其中的一個(gè)角落，就能引起震蕩。

今年年初，一位中學(xué)生在家中胯下運(yùn)籃的短視頻攪動(dòng)了一場互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)暴，只因它定位在“萬柳書院”，北京著名的豪宅小區(qū)。

豪宅處處彰顯著不同，以宣告一種貧富的秩序：

萬柳書院五米外墻上的每一塊磚頭都是從荷蘭遠(yuǎn)道而來；

墻內(nèi)的水質(zhì)、聲音、空氣達(dá)到了瑞士療養(yǎng)級水平；

小區(qū)里的垃圾桶均由純銅打造。

大部分時(shí)候，這個(gè)豪宅世界是緊緊關(guān)閉的。

根據(jù)幾位豪宅中介的說法，他們接觸的富豪大部分謙遜但注重隱私。在豪宅大門之外的人只能通過他們買賣房產(chǎn)的動(dòng)作中，尋得一些蛛絲馬跡。

不過，當(dāng)鹽財(cái)經(jīng)記者在網(wǎng)上請一位豪宅中介談?wù)勊匆姷暮勒袌鰰r(shí)，忙碌的她發(fā)過來一條語音說，她只是賣房的，并不懂市場。

本文作者：張旦珺，本文來源：南風(fēng)窗，原文標(biāo)題：《有錢人，狂甩豪宅》