近期，房地產(chǎn)支持政策繼續(xù)密集出臺(tái)。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)稱(chēng)要建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，住建部也表示對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持，“首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)?！?/p>

此外，繼“三支箭”、金融16條的落地，市場(chǎng)又出現(xiàn)“三道紅線(xiàn)”可能調(diào)整的傳聞。

(相關(guān)資料圖)

什么是三道紅線(xiàn)？

所謂“三道紅線(xiàn)”，又稱(chēng)“三線(xiàn)四檔”，是指2020年8月20日住建部、央行在對(duì)碧桂園、恒大、萬(wàn)科等在內(nèi)的12家房企的約談中提出的三個(gè)監(jiān)管要求，“三道紅線(xiàn)”具體為：

1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

2）凈負(fù)債率大于100%；

3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線(xiàn)”踩線(xiàn)的條數(shù)，監(jiān)管部門(mén)將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5%，“黃檔”企業(yè)不得超過(guò)10%，“綠檔”企業(yè)不得超過(guò)15%。

國(guó)泰君安表示，當(dāng)時(shí)出臺(tái)此政策的目的主要為化解房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，抑制土地市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

據(jù)華創(chuàng)證券研報(bào)，據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)30強(qiáng)房企中有9家房企觸及了三條紅線(xiàn)，5家觸及兩條紅線(xiàn)，11家觸及一條紅線(xiàn)，這意味著新政一旦全面實(shí)施，多數(shù)房企融資端將面臨較大的融資收縮壓力。

而據(jù)中泰證券當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)A+H股133家主要上市房企的相關(guān)情況，截至2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，未達(dá)標(biāo)的房企超過(guò)100家，占比高達(dá)77%，其中3條全部踩中的房企數(shù)量占比約35%。這也意味著未來(lái)大部分房企將面臨一定的降負(fù)債壓力。

據(jù)光大證券研報(bào)，截至2022年6月份，其追蹤的11家重點(diǎn)房企“三道紅線(xiàn)”全綠檔，有息負(fù)債合理增長(zhǎng)，融資結(jié)構(gòu)小幅改善。

具體來(lái)看，11家重點(diǎn)房企平均剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、非受限現(xiàn)金短債比分別較2021年末降低1.2pct、0.24倍，凈負(fù)債率較2021年末提升4.1%。

另外，東北證券整理了截止2022上半年，25家頭部房企三道紅線(xiàn)指標(biāo)情況，供大家參考。

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關(guān)鍵詞： 不得超過(guò) 資產(chǎn)負(fù)債率 國(guó)泰君安