（原標(biāo)題：政策打擊“組合拳”，地產(chǎn)股大行情在路上）

【資料圖】

紅周刊 特約 | 張俊鳴

低迷已久的地產(chǎn)股在近期迎來政策利好加持，圍繞房地產(chǎn)再融資的放松讓不少投資者捕捉到這個行業(yè)困境反轉(zhuǎn)的機會。特別是上市房企時隔12年之后再度允許通過股市融資、重組，更被視為政策轉(zhuǎn)向的重要風(fēng)向。對于長線超跌的地產(chǎn)板塊來說，借助政策東風(fēng)展開反彈行情無可厚非，但相關(guān)政策只是為了維護房地產(chǎn)健康發(fā)展而非大力推動，長期而言只有優(yōu)質(zhì)房企才能真正享受到政策紅利，在行業(yè)洗牌中擴大自身優(yōu)勢。

政策托底非“強刺激”

從金融支持16條到銀行為部分房企提供信貸支持，再加上本周證監(jiān)會對上市房企再融資松綁，近期地產(chǎn)股可謂利好連連。在本周二地產(chǎn)股集體大漲過程中，甚至有房地產(chǎn)ETF基金被炒到漲停，相比凈值出現(xiàn)罕見的明顯溢價。地產(chǎn)股從人見人愁的熊股，一躍成為本周最閃亮的明星之一，政策自然是最重要的因素。

雖然說政策對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，但這樣的轉(zhuǎn)變并非大力鼓勵或者大力推動的“強刺激”，本身只是一種“托底”的行為而已。今年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了寒冬，不僅商品房銷售面積出現(xiàn)了兩位數(shù)的下滑，一些地方還出現(xiàn)了“交樓難”的問題，出現(xiàn)過預(yù)售房的屋主主動斷供的新聞。目前整個房地產(chǎn)行業(yè)是處于一種流動性困難的局面，而且由于房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條長，甚至通過房貸和銀行發(fā)生聯(lián)系，地產(chǎn)行業(yè)如果過度冷卻影響所及絕不僅僅是它行業(yè)本身，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈都有明顯的影響，甚至還涉及銀行體系的金融穩(wěn)定，這就決定了此次政策松綁重在“托底”，防范風(fēng)險外溢。另一方面，目前許多城市的房價相對大部分購房者來說，價格仍然偏高甚至高不可攀，這種情況下政策也不可能進一步刺激房價的大幅上漲。因此，近期針對地產(chǎn)的利好組合拳，實際上是為了行業(yè)的長期健康發(fā)展。

松綁房企融資的受益者

對股市來說，再度對地產(chǎn)股敞開再融資的大門，或許真正的受益者不在房產(chǎn)股當(dāng)中。從“保交房”的邏輯來說，更大的受益者在于建筑行業(yè)和建材行業(yè)。由于房企有了更多融資的支持，可以更快推動相關(guān)項目的進展，建筑行業(yè)形成壞賬的概率也隨之下降。而水泥為首的建材行業(yè)，則和地產(chǎn)項目的推動直接相關(guān)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中確定性較強的受益行業(yè)。

另一個更值得關(guān)注的受益者則是銀行股。近年來銀行股估值一降再降，其中有一個原因在于市場對銀行體系有大量和地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)，給出較低的估值所致。而房企融資松綁之后，除了可以一部分融資通過股市實現(xiàn)，直接降低銀行風(fēng)險之外，也給了更多債務(wù)重組、項目重組的時間，讓銀行能夠逐步改善自身的資產(chǎn)質(zhì)量。這對于市場提升對銀行股的估值評價有重要作用，有利于推動銀行股出現(xiàn)一輪估值修復(fù)行情，并對大盤走勢產(chǎn)生積極正面的影響。

優(yōu)質(zhì)房企具備長線關(guān)注價值

在本周地產(chǎn)股的表現(xiàn)中，一些市值較小、具備國企背景的品種獲得熱錢的青睞，走出連續(xù)漲停的走勢。從長期來看，脫離基本面實質(zhì)性改變的炒作，很難持久下去，反而有大概率成為追高者的“世紀(jì)之套”。相反，一些市場競爭力強的龍頭企業(yè)，則有望藉助這波政策紅利，實現(xiàn)開疆辟土，在行業(yè)洗牌過程中取得更多優(yōu)質(zhì)項目，獲得更強的競爭力。從股價走勢上也可初見端倪。類似保利發(fā)展、金地集團等龍頭企業(yè)，近年來走勢不僅強于地產(chǎn)指數(shù)的走勢，更遠(yuǎn)超同期滬深300；也有一部分績優(yōu)房企，提前走出市場底部，緩步向上，成為年內(nèi)A股罕見的強勢股。如果投資者看好地產(chǎn)股行業(yè)洗牌之后的機會，不妨可以關(guān)注一些資產(chǎn)負(fù)債率較低的行業(yè)龍頭公司，耐心尋找和等候中期投資的機會。

經(jīng)過本周初的大幅反彈，地產(chǎn)股也開始面臨上方大量套牢籌碼的壓力。對于大部分房企來說，只有基本面真正改觀才能長期走牛，誰能更好利用當(dāng)前市場紅利，將會從四季度的經(jīng)營中看出端倪。筆者認(rèn)為，地產(chǎn)股近期的炒作更多是一種游資行為，真正的大行情還要等到明年。在此之前，一些定期發(fā)布的全國房地產(chǎn)銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以為股市投資者所參考，并制定出最適合參與地產(chǎn)股的時機和策略。

（本文已刊發(fā)于12月3日《紅周刊》，文中觀點僅代表作者個人，不代表《紅周刊》立場，提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關(guān)鍵詞：