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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 盼盼12月26日，中信證券研究發(fā)布《打造保租房REITS板塊的影響評(píng)估》報(bào)告。

中信證券認(rèn)為，保障性租賃住房REITs板塊擴(kuò)容在即，我們預(yù)計(jì)相關(guān)REITs產(chǎn)品將迎來(lái)上市高峰，當(dāng)前產(chǎn)品供不應(yīng)求狀態(tài)將有所扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前，保租房已成為我國(guó)住房政策支持的最新發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將迎來(lái)建成高峰，并將長(zhǎng)期影響我國(guó)住房供應(yīng)體系。隨著存量房納保路徑持續(xù)清晰，持有物業(yè)中以長(zhǎng)租公寓納保作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品預(yù)計(jì)將成為房企最順暢出表通道，并長(zhǎng)期增厚企業(yè)利潤(rùn)。

政策積極打造保障性租賃住房REITs板塊。

近期證監(jiān)會(huì)多次明確表態(tài)將加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊。自今年8月首批產(chǎn)品上市以來(lái)，保租房REITs產(chǎn)品價(jià)格保持相對(duì)韌性，截至12月23日保租房REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)上市以來(lái)12.9%收益率，僅次于能源類產(chǎn)品。當(dāng)前4單保租房REITs產(chǎn)品總市值和流通市值分別為58.2億元和22.9億元，僅占C-REITs市場(chǎng)總體的6.9%和6.1%，2022年預(yù)期現(xiàn)金分派率僅3.4%，板塊總體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，未來(lái)隨著政策支持力度增大，保租房REITs產(chǎn)品有望迎來(lái)上市高峰。

政策支持新發(fā)力點(diǎn)，住房供應(yīng)新增長(zhǎng)極。

保障性租賃住房已成為我國(guó)租購(gòu)并舉多主體住房供應(yīng)體系的建設(shè)重點(diǎn)和核心短板，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年全國(guó)將迎來(lái)保租房建設(shè)竣工高峰。1月住建部表示40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃于十四五期間新增650套保租房供給，多地也相繼明確建設(shè)目標(biāo)，四個(gè)一線城市計(jì)劃保租房新增套數(shù)均超過(guò)十四五期間新增住房供應(yīng)套數(shù)的40%。截至10月，全國(guó)保租房已開(kāi)工建設(shè)和籌集233.6萬(wàn)套（間），約占年度計(jì)劃的98.8%，完成投資1750億元。我們測(cè)算，長(zhǎng)期而言，僅在全國(guó)19個(gè)核心城市，保租房需求就接近2000萬(wàn)套，年總租金超過(guò)4000億元，資本化價(jià)值可能突破10萬(wàn)億元，這將是一個(gè)從零起步，規(guī)模巨大的市場(chǎng)。

納保路徑持續(xù)成熟，房企即將進(jìn)入業(yè)績(jī)收獲期。

2022年以來(lái)多地已相繼明確存量房納保標(biāo)準(zhǔn)及路徑，并將存量住房納保作為保租房新增供給的重要組成部分。當(dāng)前頭部房企長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模型逐步完善，截至9月，萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓累計(jì)開(kāi)業(yè)16.9萬(wàn)間，其中已有4.28萬(wàn)間成功納保。重資產(chǎn)物業(yè)將有望通過(guò)REITs市場(chǎng)得以盤(pán)活，我們測(cè)算8家樣本房企存量物業(yè)以平均估值水平計(jì)算通過(guò)C-REITs市場(chǎng)出表可獲得現(xiàn)金凈流入達(dá)4410億元，同時(shí)通過(guò)長(zhǎng)期投融管退的良性循環(huán)持續(xù)增厚企業(yè)利潤(rùn)。而持有物業(yè)中以長(zhǎng)租公寓納保作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品預(yù)計(jì)將成為房企資產(chǎn)最順暢的出表渠道。

不過(guò)，中信證券認(rèn)為，REITs市場(chǎng)擴(kuò)容及保租房板塊發(fā)展加速時(shí)間仍存在不確定性。保租房的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉足比較少，而地方平臺(tái)型企業(yè)參與比較多。三四線城市不適合大規(guī)模開(kāi)展保租房業(yè)務(wù)，新市民和年輕人的需求可能不足。

中信證券建議，保租房資產(chǎn)租金穩(wěn)定，受經(jīng)濟(jì)周期影響小，需求廣闊，我們看好保租房REITs的投資價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)保租房REITs板塊，可以更加從容培育資產(chǎn)投融管退的能力，盤(pán)活存量租賃房資產(chǎn)，也不同程度受益于保租房REITs板塊的形成。

關(guān)鍵詞： 中信證券:存量房納保路徑持續(xù)成熟 房企即將進(jìn)入業(yè)績(jī)收獲期