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年關(guān)將至，哈爾濱市的馮先生卻高興不起來(lái)。他與其余購(gòu)房者們還在等一家地產(chǎn)中介公司給個(gè)說(shuō)法。

據(jù)了解，馮先生和其他購(gòu)房者們通過(guò)哈爾濱市眾建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司低價(jià)購(gòu)買(mǎi)了“抵賬房”后，房子沒(méi)到手卻等來(lái)了這家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“暴雷”的消息。

這年頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暴雷大家都有所耳聞，地產(chǎn)中介也暴雷，倒是件新鮮事。

馮先生稱(chēng)，他在買(mǎi)“抵賬房”的過(guò)程中，“真的足夠謹(jǐn)慎”。在與眾建地產(chǎn)的工作人員林某接觸前，已在朋友圈里觀察了他兩年多。今年6月，看到林某在朋友圈發(fā)布中盟首府的工程抵賬房的銷(xiāo)售廣告，“樓層任選、戶型不限、只要7000元/平方米”，馮先生心動(dòng)不已。他的意向房源售樓處報(bào)價(jià)138萬(wàn)元，而通過(guò)眾建地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)只要115萬(wàn)元，唯一的要求是將30%的首付款、購(gòu)房定金等費(fèi)用交給眾建地產(chǎn)，等待45個(gè)工作日就能辦手續(xù)，在此過(guò)程中，眾建地產(chǎn)還拿來(lái)了一個(gè)萬(wàn)達(dá)秀園的房產(chǎn)證押在馮先生手里。

馮先生回憶，約定的交定金和團(tuán)購(gòu)費(fèi)當(dāng)天，中介并沒(méi)通知他一起去售樓處，而是辦件員拿著他的身份證復(fù)印件代辦的，很快就發(fā)來(lái)了房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)照片，這讓馮先生漸漸起了疑心。果然，幾經(jīng)周折后，房子手續(xù)仍未辦成，聯(lián)系眾建地產(chǎn)退款，對(duì)方虛與委蛇回復(fù)幾句之后，就再也聯(lián)系不上了。

報(bào)警之后，馮先生才知道眾建地產(chǎn)的大股東鐘叔鋒早已向警方自首。

在派出所，他見(jiàn)到了許多與他有著相同遭遇的人。當(dāng)初抵押在他手上的那個(gè)房產(chǎn)證，后經(jīng)查詢才知道，房產(chǎn)證中的房源信息是假的。

經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，目前該起案件受騙者已有近70人，其中不乏一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。項(xiàng)目涉及愛(ài)達(dá)壹號(hào)、匯智悅景灣、匯智悅墅灣、匯智金貿(mào)城、中盟首府、保利天悅、招商貝肯山、華潤(rùn)萬(wàn)象府、華潤(rùn)悅府、中海云麓公館、金域悅府等25個(gè)樓盤(pán)，金額超過(guò)2500萬(wàn)元。

一位受騙者發(fā)出質(zhì)疑，現(xiàn)在鐘叔鋒已經(jīng)投案自首1個(gè)多月了，而眾建地產(chǎn)的法人、經(jīng)紀(jì)人等都還沒(méi)有做過(guò)筆錄，抵賬房究竟是不是存在？眾建地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)商之間有沒(méi)有合作？我們的首付款還有沒(méi)有希望拿回來(lái)？合同還能不能繼續(xù)履行？這些我們都不清楚，也非常迫切地想知道答案。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，這家暴雷的地產(chǎn)中介公司于今年3月剛剛成立，法定代表人為孫亞男，注冊(cè)資本為300萬(wàn)元人民幣，由鐘叔鋒持股60%，由孫亞男持股40%，公司目前仍為存續(xù)狀態(tài)。

眾建地產(chǎn)向馮先生等人銷(xiāo)售的所謂“抵賬房”到底是什么意思呢？

據(jù)了解，抵賬房是指開(kāi)發(fā)商由于某種原因未能及時(shí)償付開(kāi)發(fā)房屋貸款或與建筑工程有關(guān)的款項(xiàng)，而用商品房折抵了所欠債務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，建筑工程公司拿到開(kāi)發(fā)商的抵賬房后，因?yàn)榧毙栌缅X(qián)，會(huì)低價(jià)售出。

雖然抵賬房仍屬商品房性質(zhì)，但由于是開(kāi)發(fā)商抵賬給出賣(mài)人的，因此，往往出賣(mài)人手中只有所出賣(mài)房屋的抵賬憑證，沒(méi)有該房屋的產(chǎn)權(quán)證或能夠直接辦理房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明材料，這樣，就形成了開(kāi)發(fā)商、抵賬房屋出賣(mài)人、抵賬房屋買(mǎi)受人之間的三角關(guān)系，在這種情況下，由于開(kāi)發(fā)商的以房抵賬行為已經(jīng)結(jié)束，因此，個(gè)別開(kāi)發(fā)商出于不同的原因不愿意配合房屋出賣(mài)人同房屋買(mǎi)受人辦理相關(guān)的商品房產(chǎn)權(quán)手續(xù)，從而使得抵賬房的買(mǎi)受人處于與開(kāi)發(fā)商不能直接對(duì)話，與賣(mài)房人雖能對(duì)話但解決不了房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的兩難之中。

深究“抵賬房”產(chǎn)生的原因，不容忽視的一點(diǎn)是在此輪房企流動(dòng)性危機(jī)中，確實(shí)存在著大規(guī)模的以房抵債現(xiàn)象。

以去年9月恒大暴雷為開(kāi)端，此后宣布債務(wù)違約的房企數(shù)量與日俱增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)行業(yè)出險(xiǎn)房企數(shù)量已達(dá)52家，房企出險(xiǎn)規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

因?yàn)榈弥S多開(kāi)發(fā)商資不抵債，導(dǎo)致人們相信現(xiàn)在市面上確有大批的“抵債房”，進(jìn)而降低了防備，才會(huì)給不法分子有機(jī)可趁。這是一個(gè)客觀的背景問(wèn)題。

值得欣喜的是，今年四季度以來(lái)，降準(zhǔn)降息等利好頻傳，剛性和改善型置業(yè)需求迎來(lái)購(gòu)房窗口。當(dāng)前，5年期以上LPR已降至4.3%，疊加《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》的影響，實(shí)際可將首套房貸利率最低可至4.1%。

此外，金融“十六條”為優(yōu)質(zhì)房企授提供了超2萬(wàn)億的授信額度，30余家房企將受益。第二支箭的延期并擴(kuò)容也將支持2500億民企債券融資。而第三支箭，在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，使得上市房企重組與再融資的大門(mén)時(shí)隔十二年后再次開(kāi)啟。

在“三支箭”的作用下，為房企引來(lái)萬(wàn)億級(jí)的活水，為保交樓、保民生等項(xiàng)目推進(jìn)提供了最堅(jiān)定的資金保障。這對(duì)于房企的穩(wěn)健發(fā)展，對(duì)于土地市場(chǎng)的回暖和新房市場(chǎng)信心的回歸，都將起到重要的拉動(dòng)作用。

克而瑞指出，多數(shù)房企當(dāng)前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端。在短期銷(xiāo)售受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷(xiāo)售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

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