一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，英國房價明年可能暴跌逾10%，他們預(yù)計利率飆升和經(jīng)濟(jì)衰退加劇將重創(chuàng)在新冠疫情期間蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

這是一項通過對經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)市場預(yù)測人士進(jìn)行的調(diào)查得出的結(jié)論，他們普遍預(yù)計英國房價將出現(xiàn)十年來的首次年度下跌，不過沒有人預(yù)計會出現(xiàn)類似2008年金融危機(jī)時16%的大幅下滑。

來自BNP Paribas Markets 360的首席歐洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Hollingsworth表示：“總而言之，前景黯淡?！薄敖鼛讉€季度，債務(wù)成本大幅上升，信心跌至谷底，消費者實際收入受到重創(chuàng)。綜上所述，價格可能會進(jìn)一步下跌?！?/p>

【資料圖】

房地產(chǎn)市場低迷——英國房價或?qū)⒂瓉碜?008年金融危機(jī)以來的最大跌幅

智通財經(jīng)APP了解到，上述的調(diào)查結(jié)果表明，英國消費者未來可能面臨更多痛苦，他們已經(jīng)承受著接近41年來最高的通脹率，生活成本也面臨記憶中最嚴(yán)峻的壓力。再加上新冠疫情留下的供應(yīng)鏈混亂和勞動力短缺，預(yù)計英國將陷入持續(xù)到2024年的經(jīng)濟(jì)衰退。

房價下跌和借貸成本上升將從家庭資產(chǎn)中抽走更多現(xiàn)金，使許多房主感覺自己更窮了，在支出方面可能會更加謹(jǐn)慎。英國央行在過去的一年里已經(jīng)9次提高利率，將基準(zhǔn)利率提高到3.5%，這是自2008年以來的最高水平，目的是防止工資-物價螺旋上升。

“房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)我們的利率和家庭收入模型，英國房價與基本面所能證明的房價之間的差距已經(jīng)接近20%?！眮碜訠loomberg Economics的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Niraj Shah表示。

高估——房屋價值幾乎比基本面所能證明的高出20%

摩根大通和瑞士信貸集團(tuán)預(yù)測，2023年英國房價將下跌至少10%，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至表示，房價下跌30%也不是不可能。英國的哈利法克斯銀行預(yù)計8%。其他機(jī)構(gòu)則更為謹(jǐn)慎，認(rèn)為跌幅相對較小，Beacon經(jīng)濟(jì)咨詢公司預(yù)計明年將下降0.3%，2024年將下降3.5%。

英國房價預(yù)測——經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍預(yù)計，未來兩年房價將下跌約15%

根據(jù)全英房屋抵押貸款協(xié)會和哈利法克斯銀行這兩家英國最大規(guī)模抵押貸款機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，房價已經(jīng)連續(xù)三個月下跌。此前，房地產(chǎn)市場一直受到待售庫存不足和失業(yè)率接近歷史最低水平的支撐。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院董事總經(jīng)理Innes Mcfee表示:“我們是否會看到更糟的情況，實際上將取決于勞動力市場的強(qiáng)弱。”“如果失業(yè)真的開始出現(xiàn)，那你可能會看到更多被迫出售的房屋?！?/p>

房價下跌的主要原因是抵押貸款利率的飆升。隨著英國央行持續(xù)加息，以及前任首相利茲·特拉斯9月份宣布的預(yù)算計劃引發(fā)的危機(jī)，導(dǎo)致抵押貸款利率大幅上升。

英國抵押貸款利率在10月份達(dá)到14年高點后，目前已低于6%

來自全英房屋抵押貸款協(xié)會的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Gardner表示，這一事件“對房地產(chǎn)市場構(gòu)成了重大沖擊”，并補(bǔ)充表示：“它從根本上改變了潛在買家的負(fù)擔(dān)能力動態(tài)?！彼A(yù)計明年房價將下跌5%。

英國預(yù)算責(zé)任辦公室近期表示，盡管在特拉斯下臺后上任的新任首相蘇納克(Rishi Sunak)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了特拉斯的大部分措施，但抵押貸款利率可能會在未來幾年保持在高位，這意味著明年再按揭的人可能會看到還款翻倍。

抵押貸款沖擊——經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計英國抵押貸款利率至少在2028年之前將保持在5%附近

根據(jù)Moneyfacts Group Plc的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，兩年期固定利率抵押貸款的成本目前為5.82%。這使得經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)計，未來兩年房地產(chǎn)價值將下降約十分之一。

英國央行在本月表示，明年大約400萬英國家庭的抵押貸款還款將大幅增加，將給額外的22萬戶家庭帶來更加嚴(yán)峻的壓力。

英國房地產(chǎn)服務(wù)商Savills發(fā)布的研究顯示，通過抵押貸款來購買出租物業(yè)的房東們可能會感到最大的壓力，利率變化很快就會產(chǎn)生影響。

英國央行副行長喬恩·坎利夫(Jon Cunliffe)上周預(yù)測，約有200萬房東將選擇出售“并獲得資本利潤”，而不是以更糟糕的條件進(jìn)行再融資。

而這將對可供出租的房產(chǎn)存量產(chǎn)生直接的影響，目前可供出租的房產(chǎn)存量已經(jīng)有限。據(jù)英國房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Zoopla報道，截至今年10月，新租賃協(xié)議的成本上漲了12.1%，是工資增長速度的兩倍。租金占平均收入的比例目前達(dá)到2009年以來的最高水平，占人均收入的三分之一以上。Zoopla預(yù)計明年租金將上漲5%左右。

匯豐銀行的英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Liz Martins表示:“讓我擔(dān)心的是租賃市場。”“出租房產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重不足，抵押貸款成本不斷上升。人們租房可能持續(xù)更長的時間，所以需求還會上升?！?/p>

然而，也不全是壞消息。一些房主可能會從坎利夫的說法中找到安慰，他表示，新冠疫情導(dǎo)致的房價飆升意味著即使房價下跌20%也不會對大多數(shù)房主的收益水平造成困擾。房地產(chǎn)服務(wù)商Savills還預(yù)測，房價下跌實際上將在2026年發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

“我們并沒有那么消極，”Liz Martins補(bǔ)充道?！拔覀儧]有看到失業(yè)率大幅上升。如果我們對峰值的看法是正確的，銀行利率很快就會下降，抵押貸款利率也會下降一點，而且還有一些被壓抑的需求?！?/p>

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