商業(yè)地產(chǎn)暴雷的警鐘已經(jīng)回蕩多時(shí)，而今辦公樓市場(chǎng)的進(jìn)一步下跌又令其離懸崖更進(jìn)一步。

(資料圖)

數(shù)據(jù)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)顯示，自美聯(lián)儲(chǔ)加息的2022年3月以來(lái)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是辦公樓的交易量和價(jià)格正在急劇下跌。其中，辦公樓的價(jià)值下降了27%，公寓樓價(jià)格下跌了21%，購(gòu)物中心價(jià)格下跌了18%。

保德信金融(Prudential Financial Inc.)旗下的商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)PGIM Real Estate預(yù)計(jì)，在觸底之前，歐洲寫(xiě)字樓價(jià)格預(yù)計(jì)將下跌逾25%，亞太地區(qū)將下跌近13%。

與此同時(shí)，PGIM分析師認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的“大重置”可能會(huì)極其緩慢。2008年金融危機(jī)后，美國(guó)寫(xiě)字樓價(jià)格花了6年時(shí)間才復(fù)蘇，盡管那次復(fù)蘇主要集中在住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域。

世邦魏理仕集團(tuán)(CBRE Group Inc.)全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Richard Barkham說(shuō)：

我們認(rèn)為這一次需要10年時(shí)間。

違約率恐上升

在長(zhǎng)期“便宜錢(qián)”滋生的購(gòu)買(mǎi)潮后，更高的利率使得業(yè)主和貸款人需要面臨更高的購(gòu)買(mǎi)和再融資成本。

根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)，僅在美國(guó)，今年和明年就有大約1.4萬(wàn)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期。

當(dāng)最后期限到來(lái)時(shí)，面臨大筆本金支付的業(yè)主可能更愿意違約。

據(jù)彭博，由于成本過(guò)高，包括黑石集團(tuán)、Brookfield和太平洋投資管理公司(Pimco)在內(nèi)的主要機(jī)構(gòu)所有者已經(jīng)選擇停止支付一些建筑物的款項(xiàng)，因?yàn)樗鼈兊默F(xiàn)金和資源有更好的用途。

專(zhuān)門(mén)從事不良房地產(chǎn)的重新談判的Keen-Summit Capital Partners LLC負(fù)責(zé)人Harold Bordwin說(shuō)：

壓力很大。人們不會(huì)輕易放棄資產(chǎn)，除非他們看不到任何希望，而且他們意識(shí)到自己的資產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重縮水。

城市稅收驟減

商業(yè)地產(chǎn)的困境將給已經(jīng)受到今年地區(qū)性銀行危機(jī)影響的金融體系雪上加霜。隨著經(jīng)濟(jì)衰退的加深，它將對(duì)一些城市產(chǎn)生變革性的影響，因為它們要應(yīng)對(duì)空置的建筑和較低的財(cái)產(chǎn)稅收入。

紐約寫(xiě)字樓空置率預(yù)計(jì)今年將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的22.7%，通常占該市財(cái)產(chǎn)稅收入的20%左右。紐約大學(xué)和哥倫比亞大學(xué)的研究人員進(jìn)行的一項(xiàng)聯(lián)合研究發(fā)現(xiàn)，到2029年，由于遠(yuǎn)程工作的影響，該市的辦公室將失去疫情前44%的價(jià)值。

經(jīng)紀(jì)公司沃頓房地產(chǎn)顧問(wèn)公司(Wharton Property Advisors)的首席執(zhí)行官Ruth Colp-Haber表示：

房東們現(xiàn)在真的看到了各種各樣的障礙——他們的問(wèn)題無(wú)處不存在。擁有頂級(jí)業(yè)主的最好的建筑將堅(jiān)持下去，他們將度過(guò)難關(guān)。但對(duì)于那些空置率高、需要大量修繕的建筑來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)效益并不好。

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