3月21日，港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“港龍中國(guó)”，06968.HK)向資本市場(chǎng)交出上市后的首份年報(bào)。

過(guò)去一年，港龍中國(guó)可謂賺得“盆滿缽滿”，不僅營(yíng)收凈利上漲，其他多數(shù)指標(biāo)也飄紅。在日前召開(kāi)的在線發(fā)布會(huì)上，管理層對(duì)于這份成績(jī)似乎也頗為滿意，言語(yǔ)間難掩“豐收”的喜悅。

但港龍中國(guó)也有美中不足。

在這張剛出爐的亮眼財(cái)報(bào)里，有一個(gè)“毛利率下滑7%”的“痛點(diǎn)”，引起外界的關(guān)注。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，“去年許多房企都出現(xiàn)毛利率甚至整體盈利下滑的跡象，不排除港龍中國(guó)毛利率還有進(jìn)一步下滑的可能性。”

值得一提的是，去年因?yàn)榕e債擴(kuò)張、風(fēng)格突進(jìn)，港龍中國(guó)債務(wù)急劇攀升。在居高不下的債務(wù)面前，港龍中國(guó)的賬面資金其實(shí)并不充裕，就目前而言，其賬面可用現(xiàn)金不足以應(yīng)對(duì)短期債務(wù)，因此整體資金壓力不容小覷。

上市首份成績(jī)單毛利率下滑“痛點(diǎn)”凸顯

3月21日發(fā)布的港龍中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年總收益約為41.71億元(人民幣，下同)，同比增加約111%;凈利潤(rùn)約6.42億元，同比增加37%;公司擁有人應(yīng)占的利潤(rùn)約9.61億元，同比增加約44%。

從賬面數(shù)據(jù)來(lái)看，港龍中國(guó)多項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，唯獨(dú)毛利率一項(xiàng)較2019年同期下滑了7個(gè)點(diǎn)，約為36%。

對(duì)于毛利率的下跌原因，港龍中國(guó)表示：“主要因?yàn)槟陜?nèi)交付的土地成本較高，但相比同業(yè)，毛利率仍然是相對(duì)較高的。”、“港龍中國(guó)毛利率較高，主要是由于公司獲取地塊的時(shí)間較早，整體拿地成本較低。”

不過(guò)，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》直言：“隨著土地市場(chǎng)地價(jià)不斷抬升，不排除其毛利率還有進(jìn)一步下滑的可能性。”

盧文曦指出，去年許多房企均出現(xiàn)毛利率甚至整體盈利下滑的跡象，主要原因有以下三方面：首先，2020年，樓市火熱之下，地方政府在控房?jī)r(jià)方面的壓力居高不下，調(diào)控力度進(jìn)一步加大;其次，樓市火熱之后，土地市場(chǎng)價(jià)格亦難以壓控，拿地方面，自2019年以來(lái)，地價(jià)已經(jīng)相繼抬升許多，因此隨著土地成本走高，房企的拿地成本亦在抬升，進(jìn)一步導(dǎo)致其毛利率下滑;最后，是銀行的管控加大力度導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)毛利增長(zhǎng)受限。

“顯而易見(jiàn)的是，隨著銀行方面加大管控，房企融資水平或?qū)⑸仙?，壓力之下，房企為加大現(xiàn)金流以應(yīng)對(duì)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售端價(jià)格或?qū)⒔档?，這將給各方面的成本管控帶來(lái)壓力。”盧文曦繼續(xù)解釋稱。

大舉“攻城略地”去年耗資200億

整整一年時(shí)間，四處攻城略地的港龍中國(guó)迎來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)的高光時(shí)刻。

據(jù)克爾瑞百?gòu)?qiáng)房企榜單顯示，港龍中國(guó)在2020年的合約銷(xiāo)售額突破313億元，排名躍升至第86位。從原先的百?gòu)?qiáng)之外到如今榜上有名，港龍中國(guó)收割榮耀的方式，其實(shí)是靠激進(jìn)擴(kuò)張。

作為2020年第二家赴港上市房企，港龍中國(guó)于當(dāng)年7月15日登陸港交所主板。叩開(kāi)資本市場(chǎng)大門(mén)之后，港龍中國(guó)變得底氣十足，公司在拿地方面大舉擴(kuò)張，整體風(fēng)格顯得突進(jìn)。

8月24日，港龍中國(guó)以12.72億元競(jìng)得江蘇省鹽城市一地塊，樓面價(jià)10740元/平，溢價(jià)率高達(dá)93.32%;一個(gè)月后，公司又以11.74億元競(jìng)得了成都雙流區(qū)一住宅用地，成交樓面地價(jià)為11620元/㎡，溢價(jià)率達(dá)22.32%。

在2020年“雙十一”期間，港龍中國(guó)又開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。這一次，公司把目光轉(zhuǎn)向粵港澳大灣區(qū)的核心城市——廣州，并聯(lián)合本土企業(yè)皇朝傢俬以38.3億的底價(jià)拿下廣州增城一幅地塊。

億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，港龍中國(guó)在江蘇、浙江、安徽、廣東 及四川購(gòu)入21塊地，合計(jì)470.78萬(wàn)平方米，總拿地金額211.47億元。

就土儲(chǔ)面積來(lái)看，在去年6月底，公司的總建筑面積僅約544萬(wàn)平方米左右;到了2020年底，公司土儲(chǔ)翻了近一番，達(dá)1080萬(wàn)平方米，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

“過(guò)去一年里，我們新進(jìn)駐安徽、西南、大灣區(qū)。當(dāng)然，首先我們公司投資布局還是堅(jiān)定不移在長(zhǎng)三角。接下來(lái)我們將鞏固長(zhǎng)三角的市場(chǎng)地位，同時(shí)加大有發(fā)展?jié)摿Φ氖》?，比如說(shuō)大灣區(qū)，同時(shí)適量調(diào)整一二線城市占比。”港龍中國(guó)副總裁張鴻光在日前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

“高速擴(kuò)張是把雙刃劍，也是許多房企當(dāng)下無(wú)法逾越的矛盾。”盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示，“就大型房企來(lái)說(shuō)，許多企業(yè)都至今都無(wú)法做到規(guī)模和效益之間的平衡，所以對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，矛盾更加顯著。中小房企不選擇擴(kuò)張，很有可能就會(huì)面臨被收購(gòu)的境地，因此能擴(kuò)張的話，肯定是選擇硬著頭皮上的。”

“不過(guò)，也要看房企擴(kuò)張的初衷，是為了增色財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還是為了最終能夠活下去。在我看來(lái)，活下去比一切都重要，財(cái)務(wù)報(bào)表做的再好看，也難以逃脫被大型房企‘吃掉’的命運(yùn)。”盧文曦強(qiáng)調(diào)稱。

就上述公司提速擴(kuò)張等相關(guān)問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》向致電、致函聯(lián)系港龍中國(guó)公關(guān)負(fù)責(zé)人，但未收到對(duì)方回復(fù)。

連踩“兩道”紅線 資金缺口或達(dá)15億

眾所知周，房企一旦選擇激進(jìn)擴(kuò)張，隨之而來(lái)的往往是高額的負(fù)債。這一點(diǎn)，在港龍中國(guó)的身上也不例外。

港龍中國(guó)在2020年攻城略地的同時(shí)，債務(wù)開(kāi)始大幅飆漲。截至2020年底，港龍中國(guó)的合約負(fù)債約209億元，同比增長(zhǎng)約149%。其中，銀行及其他借款總額達(dá)約86.42億元，同比增加約203%。

負(fù)債總額急劇躥升的背后，與公司融資成本上升息息相關(guān)。

公司在財(cái)報(bào)中直言不諱地稱，“融資成本上漲主要還是因?yàn)橛?jì)息債務(wù)的增加和優(yōu)先票據(jù)發(fā)行。”

具體來(lái)看，除了向銀行機(jī)構(gòu)等融資外，在去年11月26日,港龍中國(guó)還發(fā)行過(guò)一筆高息債券，本金總額約1.5億美元、年利率13.5%。從當(dāng)時(shí)的債券市場(chǎng)行情來(lái)看，13.5%的發(fā)債利率在業(yè)內(nèi)尚屬高息，這無(wú)疑進(jìn)一步增加公司的融資成本。

面對(duì)急劇增長(zhǎng)的高額負(fù)債，港龍中國(guó)的賬面資金其實(shí)并不充裕。根據(jù)公司財(cái)報(bào)，港龍中國(guó)目前的賬面可用現(xiàn)金并不足以應(yīng)對(duì)短期債務(wù)，因此整體資金壓力不容小覷。

截至2020年底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為45.47億元，將于一年內(nèi)償還的短期借款約60億元，短債減去賬面可用現(xiàn)金后，公司的資金缺口高達(dá)15億，由此可知，公司的短期償債壓力較大。

不過(guò)，面對(duì)較高的償債壓力，公司管理層似乎已經(jīng)放平心態(tài)。張鴻光表示：“從債務(wù)到期的年期，基本上跟去年是持平，所以認(rèn)為壓力也不是很大。除從利潤(rùn)分紅，公司打開(kāi)了境外的融資平臺(tái)，因此有信心可以應(yīng)付接下來(lái)的負(fù)債。”

2020年8月，監(jiān)管部門(mén)為控制房企債務(wù)增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。房地產(chǎn)企業(yè)需滿足：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。同時(shí)，按照“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，在剔除受限制資金后港龍中國(guó)現(xiàn)金短債比為0.82%，同時(shí)，在上市獲得資金后、公司大肆擴(kuò)張拿地，導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率走高，年末公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債同樣“踩線”。

這意味著，公司目前已經(jīng)踩中“兩道”紅線，歸屬“橙色”陣營(yíng)。根據(jù)“三道紅線”政策規(guī)定，列入“橙色”陣營(yíng)的房企有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%，由此可知，港龍中國(guó)將面臨債務(wù)增長(zhǎng)受限的壓力。

對(duì)于“三道紅線”，公司管理層在會(huì)上稱，“目前只有合約負(fù)債一條較差，其他兩條沒(méi)有問(wèn)題，而對(duì)于公司管理來(lái)說(shuō)，整體資金安全，整體流動(dòng)性是非常強(qiáng)的，由于公司主要銷(xiāo)售住宅，因此其策略是去化，故不用擔(dān)心三道紅線問(wèn)題。”

“當(dāng)前，正好是處于樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，一旦房企重點(diǎn)布局的城市出現(xiàn)調(diào)控趨嚴(yán)的現(xiàn)象，影響首當(dāng)其沖無(wú)疑是房企的銷(xiāo)售端。而企業(yè)為了適應(yīng)調(diào)控政策，現(xiàn)金流是否能夠兜得轉(zhuǎn)，如果足以應(yīng)付，那問(wèn)題還不大，反之，則容易引發(fā)資金問(wèn)題。”盧文曦補(bǔ)充說(shuō)。(鄭小琳)